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叶敬诚:一手住宅的估值问题

2018-05-14 08:52:45 来源:中金在线香港编辑部 作者:叶敬诚

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  近几年一手住宅成交畅旺,对买家来说,全新物业加上发展商提供的按揭组合,无疑有一定吸引力。相对于二手市场,一手物业申请按揭时,一般不会出现估价不足的情况;不过,凡事都有例外,在个别情况下,一手住宅的按揭估值,会出现低于成交价的现象。
叶敬诚:一手住宅的估值问题
  过去一手住宅估价不足,通常出现于「建筑期」成交。即买家与发展商在物业未落成时签订买卖合约,并约定在物业落成时完成交易。如果期间楼市下跌,买家申请按揭时,便有机会出现估价不足的情况。

  港府于2013年4月实施《一手住宅物业销售条例》,条例的目的是规范一手住宅买卖,但也因为透明化,在某些情况下,令银行估价低于物业成交价。

  条例之下,发展商售楼透明度大大提高,而买家购买一手住宅,亦较过去有更多保障。而据有关条例,发展商需要在售楼前将售楼说明书、价单、销售安排于网上公开,而且相关的格式、包含的资料均有规定。而单位价单要在公开发售前3日上载,价单中需列明所有的付款计划、折扣、及其他财务安排,例如第二按揭等。发展商售出单位后,亦需将成交纪录上载。

  值得留意,由于条例实施后,购买一手住宅可获的折扣、优惠(包括由发展商向买家提供任何种类的现金回赠、标明价值的礼品等等),都完全透明。而根据金管局的按揭指引,银行为一手住宅物业提供按揭估价时,有关优惠、回赠都需要扣除。

  举例一个成交价2,000万元的一手单位,发展商有不同名目的现金回赠、礼品送

  予买家,共值200万元;买家为物业申请按揭,物业估值便是1,800万元,在现行指引下,一千万元以上物业,银行按揭成数上限为5成,即贷款额上限为900万元。一手住宅的准买家在规划财务安排时,宜了解相关影响。

  叶敬诚 按计划有限公司联席董事

  专栏隔周一刊登

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