物管板块是今年港股最受关注的行业之一，特别是在新冠病毒疫情下，中国高效的社区物业管理更成为了民众异口同声盛讚的社会服务。虽然因应全球疫情扩散加速，令原本热炒的物管股有所回调，但行业前景及基本因素不变，近日亦再度成为了资金吸纳的对象。
　　银城生活服务(1922)是中国江苏省南京市物业管理服务龙头企业，于去年上市，刚公佈其登陆港股后的首份业绩，数据亮丽胜预期，当中更有不少让人惊喜的表现，料后市将可成为不少基金的吸纳对象。

　　2019年，银城生活服务的收益同比大升48.8%至约6.96亿元(人民币，下同)，毛利同比增长64.8%至1.12亿元，纯利达约3,320万元，按年增加约22.5%。若撇除一次性的上市费用影响，集团核心纯利达4,570万元，同比大幅增加68.6%，核心纯利率提升0.8个百分点至6.6%。

　　集团的主要收入来自于物业管理服务及生活社区增值服务两大业务，去年分别佔总收入的79.5%及20.5%。截至2019年12月31日，集团业务涵盖中国15个城市，包括江苏省的10个城市以及长江三角洲地区大都市中其他省份的5个城市，在管建筑面积约达2,610万平方米，合共管理239项物业，包括116项住宅物业及123项非住宅物业，服务超过140,000户家庭。但值得留意的是，虽然集团的部份收入来自于同系的银城国际(1902)，但去年佔总收入的比例仅为22.2%，相反来自独立第三方的收入佔比达77.8%，反映银城生活服务的外延扩展能力甚强。若非具有卓越的服务质素、执行能力和品牌效应，实在难以成事。

　　二手物管项目专家

　　集团业务近年发展迅速，2016年至今在管面积取得超过58%的複合年增长率。截至2019年12月31日，集团的合约建筑面积达3,080万平方米，同比增长38.1%，为未来规模持续拓展及带来稳定收入提供保障。相比起其他物管股，银城生活服务的另一亮点是其超强的物业接管能力。去年，其二手物管项目的在管面积达2,070万平方米，佔总在管面积79.3%，并成功令18个接管项目扭亏为盈。2019年，集团就二手物管项目的投标高达232项，中标率为57.3%。这些新增的二手项目均属管理面积较大或服务费水平较高之项目，对集团未来收入及利润增长具有非常良好的动力。

　　参考工银国际早前给予公司「买入」评级的指引，预期公司于2018至2021年期间的複合年纯利增长率达49.4%，意味2020预测市盈率仅10倍，与行业平均20倍水平相比，具有倍升空间。

　　另外，集团自上市后已快速併购一个项目。2020年3月，集团更通过收购一个医院物业管理服务商51%之股权，成功进军拥有较高毛利率的医院物业管理领域，为集团日后获得更多此类型之合约奠定基础。在资本加持下，集团未来将有望加快优秀项目併购，提速扩张，实现盈利弯道超车。