古中人：多隻物管股本周IPO，主攻华润万象生活
本周多隻物管股接续登场，恒大物业(6666)打头阵，最多集资158亿港元，虽然估值回调，较原先预期下降了接近60%，但基於市场需求及前景疑虑，已反映出不少资金正转移押宝焦点。论收益及利润增速，恒大物业过去三年以来均表现出色，只是市场比较担心其未来稳定性，加上今次IPO中一半為旧股，套现味重。料市场都会静观其变，在上市后看清形势才下注。
目前，中国物管服务市场的行业集中度不高。按中国全业态物业管理及商业运营服务市场的2019年收入计，首十大物管公司佔整体市场份额仅约15.3%，在广阔的物业管理及商业运营市场前景下，随著大型物管公司相继上市集资增强资本实力，抓紧併购机遇，行业整合将有望持续提速。因此，华润万象生活此刻上市，无疑将对其未来加速扩张，巩固行业领导地位或更上一层楼创造黄金机遇。
华润万象生活，是中国领先的物业管理及商业运营服务供应商，且拥有中国最大的住宅物业组合之一。同时，公司亦管理及运营购物中心和写字楼等各种不断扩大的商业物业组合。截至2020年6月30日，公司提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积已超过一亿平方米，而提供商业运营服务的购物中心建筑面积亦达约560万平方米。根根弗若斯特沙利文的报告，按2019年所有购物中心运营服务提供者在中国所管理的重奢购物中心数目计算， 公司名列行业首位；若按2020年上半年中国所有购物中心运营服务提供者於购物中心运营服务市场的总收入计算，公司亦排名第二。事实上，由华润万象生活打造的「万象城」及「万象汇」两大品牌已在国内重奢购物中心领域建立了领导地位，亦是家喻户晓的闪亮品牌。
商业运营及物管服务业务显著扩大
受益於华润集团及华润置地(1109)的雄厚实力支持，加上华润万象生活近年的外拓能力不断提升，来自独立第三方的业务收益不断扩大。在内生性稳定增长与外拓快速发展的双轮驱动下，华润万象生活过去三年的总收入持续稳定提升，复合年增长率达约37.0%。特别值得注意的是，商业运营及物管服务板块的收入增长尤其显著，三年间的复合年增长率达约52.7%。
此外，商业运营及物管服务板块的收入佔比於过去三年间亦持续上升，由2017年的32.9%增加至2019年的40.8%，而到了2020年上半年，更进一步扩大至46.4%，收入达约14.5亿元人民币(下同)。在收入及在管面积持续增长带动下，规模效应亦在不断上升，今年上半年，此板块毛利率达到35.8%，同比大升9.3个百分点。与此同时，公司的住宅及其他非商业物业合同建筑面积於2020年6月30日达约1.32亿平方米，较在管建筑面积9,750万平方米多35.2%，对未来业务及盈利持续增长具有很大保障。
公司亦已制定了未来的商业运营及物管服务板块的业务发展策略，其中自2020年1月就向购物中心提供的商业运营服务加大商业化力度。此服务毛利率亦相对较高，於2020年上半年达到55.9%，而期内為购物中心提供商业运营服务所得收入约為2.9亿元，佔总收入的约9.3%。
独立第三方住宅项目贡献度持续上升
根据公开资料披露，华润万象生活过去三年以来，虽然有不少项目是来自於华润集团及华润置地，但两者作為客户对收入佔比的贡献度最多也只是36%，远远低於港股物管板块可比同业的50%以上收入占比。截至2020年首六个月，於住宅物管服务板块中，来自华润集团及华润置地的总收入贡献度更低至10.5%，呈下降趋势。相反，来自独立第三方的住宅物管服务收入佔比则达到43.1%。同时，来自独立第三方的住宅项目收入增幅亦高於整体住宅物管服务的收入增幅，於2017年至2019年间复合年增长率达到28.8%。这说明了华润万象生活的外拓能力强，具备可持续的良好发展前景。
按客户类型划分的总收益明细
在商业运营及物管服务业务的加速拓展、住宅物管的持续扩张，加上规模效应有望不断提升下，华润万象生活的盈利能力可望稳健增长。事实上，公司2020年上半年的年化股本回报比率达约68.9%，远胜同业。而过去三年，华润万象生活的核心利润的复合年增长率达约58.8%，而今年上半年更同比增长约103%达至3.61亿元，这不仅反映了公司的实际盈利能力的含金量极高，亦同时见证了公司的卓越运营效益。
最后，值得一提的是公司的估值较一个月前有所上调，同步体现出资本市场对公司的未来前景的认可。市传华润万象生活已吸引了7名巨星级长线基金成為其基石投资者，包括新加坡政府投资公司(GIC)、高瓴资本、平安、鼎暉资本、Matthews、中国国有企业结构调整基金及GLP，合共认购6.5亿美元，即接近是次最高集资额122.65亿港元的41.6%。这些长线基金从来无宝不落，料為华润万象生活的后市表现带来良好的支持。
目前，中国物管服务市场的行业集中度不高。按中国全业态物业管理及商业运营服务市场的2019年收入计，首十大物管公司佔整体市场份额仅约15.3%，在广阔的物业管理及商业运营市场前景下，随著大型物管公司相继上市集资增强资本实力，抓紧併购机遇，行业整合将有望持续提速。因此，华润万象生活此刻上市，无疑将对其未来加速扩张，巩固行业领导地位或更上一层楼创造黄金机遇。
华润万象生活，是中国领先的物业管理及商业运营服务供应商，且拥有中国最大的住宅物业组合之一。同时，公司亦管理及运营购物中心和写字楼等各种不断扩大的商业物业组合。截至2020年6月30日，公司提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积已超过一亿平方米，而提供商业运营服务的购物中心建筑面积亦达约560万平方米。根根弗若斯特沙利文的报告，按2019年所有购物中心运营服务提供者在中国所管理的重奢购物中心数目计算， 公司名列行业首位；若按2020年上半年中国所有购物中心运营服务提供者於购物中心运营服务市场的总收入计算，公司亦排名第二。事实上，由华润万象生活打造的「万象城」及「万象汇」两大品牌已在国内重奢购物中心领域建立了领导地位，亦是家喻户晓的闪亮品牌。
商业运营及物管服务业务显著扩大
受益於华润集团及华润置地(1109)的雄厚实力支持，加上华润万象生活近年的外拓能力不断提升，来自独立第三方的业务收益不断扩大。在内生性稳定增长与外拓快速发展的双轮驱动下，华润万象生活过去三年的总收入持续稳定提升，复合年增长率达约37.0%。特别值得注意的是，商业运营及物管服务板块的收入增长尤其显著，三年间的复合年增长率达约52.7%。
此外，商业运营及物管服务板块的收入佔比於过去三年间亦持续上升，由2017年的32.9%增加至2019年的40.8%，而到了2020年上半年，更进一步扩大至46.4%，收入达约14.5亿元人民币(下同)。在收入及在管面积持续增长带动下，规模效应亦在不断上升，今年上半年，此板块毛利率达到35.8%，同比大升9.3个百分点。与此同时，公司的住宅及其他非商业物业合同建筑面积於2020年6月30日达约1.32亿平方米，较在管建筑面积9,750万平方米多35.2%，对未来业务及盈利持续增长具有很大保障。
公司亦已制定了未来的商业运营及物管服务板块的业务发展策略，其中自2020年1月就向购物中心提供的商业运营服务加大商业化力度。此服务毛利率亦相对较高，於2020年上半年达到55.9%，而期内為购物中心提供商业运营服务所得收入约為2.9亿元，佔总收入的约9.3%。
独立第三方住宅项目贡献度持续上升
根据公开资料披露，华润万象生活过去三年以来，虽然有不少项目是来自於华润集团及华润置地，但两者作為客户对收入佔比的贡献度最多也只是36%，远远低於港股物管板块可比同业的50%以上收入占比。截至2020年首六个月，於住宅物管服务板块中，来自华润集团及华润置地的总收入贡献度更低至10.5%，呈下降趋势。相反，来自独立第三方的住宅物管服务收入佔比则达到43.1%。同时，来自独立第三方的住宅项目收入增幅亦高於整体住宅物管服务的收入增幅，於2017年至2019年间复合年增长率达到28.8%。这说明了华润万象生活的外拓能力强，具备可持续的良好发展前景。
按客户类型划分的总收益明细
在商业运营及物管服务业务的加速拓展、住宅物管的持续扩张，加上规模效应有望不断提升下，华润万象生活的盈利能力可望稳健增长。事实上，公司2020年上半年的年化股本回报比率达约68.9%，远胜同业。而过去三年，华润万象生活的核心利润的复合年增长率达约58.8%，而今年上半年更同比增长约103%达至3.61亿元，这不仅反映了公司的实际盈利能力的含金量极高，亦同时见证了公司的卓越运营效益。
最后，值得一提的是公司的估值较一个月前有所上调，同步体现出资本市场对公司的未来前景的认可。市传华润万象生活已吸引了7名巨星级长线基金成為其基石投资者，包括新加坡政府投资公司(GIC)、高瓴资本、平安、鼎暉资本、Matthews、中国国有企业结构调整基金及GLP，合共认购6.5亿美元，即接近是次最高集资额122.65亿港元的41.6%。这些长线基金从来无宝不落，料為华润万象生活的后市表现带来良好的支持。