古中人：美的置业更新派息政策，市场受落大升可吼
港股表现反覆下行，在大市欠缺方向下，炒股不炒市，投资者宜捕捉强势股，或静极思动。上周推介的新股联易融科技(9959)於上市以来连升两日，昨天收市报21港元，较上市价17.58元上涨近20%。作為供应链金融科技SaaS第一股，联易融科技走势强劲，后市有望挑战23元或以上。若以中长线看，基於2024年中国供应链金融市场预测规模近40万亿元人民币(下同)，并预料供应链金融市场的科技解决方案渗透率亦将从2019年的9.0%增至2024年的20.0%。换言之，以联易融科技於2020年拥有20.6%的供应链金融科技市场份额计，於2024年其交易金额或可达到1.6万亿元，即去年其交易额之十倍。可见联易融科技的投资价值潜力巨大。
美的置业重拾动力
今年以来，不少房地產开发商都取得合同销售佳绩，美的置业(3990)為其中一家。据其最新销售数据显示，截至2021年3月31日止3个月，集团连同其合营企业和联营公司的合同销售金额达约391.8亿元，按年升155.2%，而相应的已售建筑面积约342.1万平方米。
此外，公司於 2020 年亦取得不俗的业绩。美的置业的营业收入达 525 亿元，同比增长 27.6%，其中物业开发及销售收入 515 亿元，同比增长 27.4%；物业管理服务收入 7.76 亿元，同比增长 59.9%；商业物业投资及运营收入达 1.91 亿元，同比下降 14.1%。公司收入同比增长主要由於确认销售面积同比增加，物业管理面积增加所致。商业物业投资运营收入受疫情影 响租赁业务导致收入同比下滑。
利润方面，公司去年毛利达 116.58 亿元， 同比下降 10.4%，毛利率 22.2%，同比下降 9.4 个百分点。2020 年公司核心净利润 48 亿元，同比增长 15%，归母净利润 43.26 亿元，同比增加 0.5%。 与此同时， 公司的融资成本下降，财务结构优化。截止 2020 年底公司帐面现金 268 亿元，有息负债总计 586 亿元，加权融资成本 5.33%，较 2019 年 5.87%有明显下降。
三道红线方面，截止 2020 年公司净负债率 79.2%，同比下降10 个百分点， 现金短债比 1.52，扣除预收账款资產负债率 76.4%，同比下滑 3.8 个百分点。 而公司亦明言未来三年内实现三道红线登「绿」。
合约销售规模同比+25%，聚焦一二线城市
2020 年，公司合约销售规模 1262 亿元，同比增长 25%，合约面积 1111 万平方米，同比增长 11%，销售均价 11351 元/每平方米，同比增长 12%。分线城市来看，公司 73%销售额来自於二线及以上城市，沪苏、浙闽和珠三角销售额佔比分别為 29%、18%和 18%。2020 年 公司销售去化率 66.3%较 2019 年 65.9%稳步提升，回款率 80.3%和 2019 年持平，销售基本面稳健扎实。
土储充足，城市更新项目持续贡献土储
2020 年，公司新增 60 个地块，新进温州、珠海、绍兴、洛阳，新增总建筑面积 1323 万平方米，新增一线、强二线及二线总建筑面积佔比 79%，土地款佔比 88%。分区域来看，2020 年公司新增土储在沪苏、浙闽和珠三角总建筑面积佔比 56%，土地款佔比 72%。此外， 公司城市更新项目為公司持续贡献土地储备。
最高目标价23.47 港元 30%的上行空间
2020 年主要城市更新项目已转化為土储的有 6 个，总建筑面积 247 万平方米，可售货值 318 亿元。2021年预计可转化為土储的主要城市更新项目有 3 个，总建筑面积 156 万平方米，可售货值 200 亿元。在公司 11 个待转化的项目中，有 10 个位於大湾区，区位佈局优势明显，土储贡献可期。截止 2020 年底，公司总土地储备 6347 万平方米，权益建筑面积 4289 万平方米，一线、强二线及二线城市 3686 万平方米，佔比 58%。 海通国际重申美的置业的「优於大市」评级，并给予公司 2021年 4-5 倍PE估值，对应合理市值约為 231-289 亿港元，对应合理价值区间约為 18.77-23.47 港元每股，PEG 约為 0.23-0.29。按最高目标价计，具有30%的上行空间。
另外，中金最近就美的置业於 4 月 9 日进一步公告公司董事会建议派发末期股息每股 1.6 港元(对应全年分派率為 40%，股息收益率為 11.1%)，即取消此前全年业绩公告中将年度股息派发由一次调整為两次的计划，发表有关报告。中金指公司目前交易於 3.3 倍 2021 年市盈率，估值具备防御性。因此，中金维持其「跑赢行业」评级，并上修目标估值倍数至 4.0 倍 2021 年市盈率，对应上调目标价 16%至 20.56 港元。 同时，中金认為若公司维持 40%的派息率，则预计2021-2022 年股息收益率分别达 12.3%和 14.0%，具备吸引力。
美的置业重拾动力
今年以来，不少房地產开发商都取得合同销售佳绩，美的置业(3990)為其中一家。据其最新销售数据显示，截至2021年3月31日止3个月，集团连同其合营企业和联营公司的合同销售金额达约391.8亿元，按年升155.2%，而相应的已售建筑面积约342.1万平方米。
此外，公司於 2020 年亦取得不俗的业绩。美的置业的营业收入达 525 亿元，同比增长 27.6%，其中物业开发及销售收入 515 亿元，同比增长 27.4%；物业管理服务收入 7.76 亿元，同比增长 59.9%；商业物业投资及运营收入达 1.91 亿元，同比下降 14.1%。公司收入同比增长主要由於确认销售面积同比增加，物业管理面积增加所致。商业物业投资运营收入受疫情影 响租赁业务导致收入同比下滑。
利润方面，公司去年毛利达 116.58 亿元， 同比下降 10.4%，毛利率 22.2%，同比下降 9.4 个百分点。2020 年公司核心净利润 48 亿元，同比增长 15%，归母净利润 43.26 亿元，同比增加 0.5%。 与此同时， 公司的融资成本下降，财务结构优化。截止 2020 年底公司帐面现金 268 亿元，有息负债总计 586 亿元，加权融资成本 5.33%，较 2019 年 5.87%有明显下降。
三道红线方面，截止 2020 年公司净负债率 79.2%，同比下降10 个百分点， 现金短债比 1.52，扣除预收账款资產负债率 76.4%，同比下滑 3.8 个百分点。 而公司亦明言未来三年内实现三道红线登「绿」。
合约销售规模同比+25%，聚焦一二线城市
2020 年，公司合约销售规模 1262 亿元，同比增长 25%，合约面积 1111 万平方米，同比增长 11%，销售均价 11351 元/每平方米，同比增长 12%。分线城市来看，公司 73%销售额来自於二线及以上城市，沪苏、浙闽和珠三角销售额佔比分别為 29%、18%和 18%。2020 年 公司销售去化率 66.3%较 2019 年 65.9%稳步提升，回款率 80.3%和 2019 年持平，销售基本面稳健扎实。
土储充足，城市更新项目持续贡献土储
2020 年，公司新增 60 个地块，新进温州、珠海、绍兴、洛阳，新增总建筑面积 1323 万平方米，新增一线、强二线及二线总建筑面积佔比 79%，土地款佔比 88%。分区域来看，2020 年公司新增土储在沪苏、浙闽和珠三角总建筑面积佔比 56%，土地款佔比 72%。此外， 公司城市更新项目為公司持续贡献土地储备。
最高目标价23.47 港元 30%的上行空间
2020 年主要城市更新项目已转化為土储的有 6 个，总建筑面积 247 万平方米，可售货值 318 亿元。2021年预计可转化為土储的主要城市更新项目有 3 个，总建筑面积 156 万平方米，可售货值 200 亿元。在公司 11 个待转化的项目中，有 10 个位於大湾区，区位佈局优势明显，土储贡献可期。截止 2020 年底，公司总土地储备 6347 万平方米，权益建筑面积 4289 万平方米，一线、强二线及二线城市 3686 万平方米，佔比 58%。 海通国际重申美的置业的「优於大市」评级，并给予公司 2021年 4-5 倍PE估值，对应合理市值约為 231-289 亿港元，对应合理价值区间约為 18.77-23.47 港元每股，PEG 约為 0.23-0.29。按最高目标价计，具有30%的上行空间。
另外，中金最近就美的置业於 4 月 9 日进一步公告公司董事会建议派发末期股息每股 1.6 港元(对应全年分派率為 40%，股息收益率為 11.1%)，即取消此前全年业绩公告中将年度股息派发由一次调整為两次的计划，发表有关报告。中金指公司目前交易於 3.3 倍 2021 年市盈率，估值具备防御性。因此，中金维持其「跑赢行业」评级，并上修目标估值倍数至 4.0 倍 2021 年市盈率，对应上调目标价 16%至 20.56 港元。 同时，中金认為若公司维持 40%的派息率，则预计2021-2022 年股息收益率分别达 12.3%和 14.0%，具备吸引力。