万物云（2602，未评级）：中国领先的社区、商企和城市空间服务提供商
公司概览
万物云(下称“公司”)是中国领先的社区、商企和城市空间服务提供商。公司的历史可以追溯到1990年，当时万科企业的物业服务业务部门率先在深圳天景花园提供住宅物业服务。公司成立于2001年2月，截至2022年3月31日，公司总在管面积达8.06亿平方米，覆盖中国32个省的159个城市。其中住宅物业项目2889个，在管面积约为6.70亿平方米，非住宅物业(包括办公空间、商业综合体及公共建筑等)涵盖1650个项目，在管面积约1.35亿平方米。结合公司在社区、商企和城市空间服务方面的深厚专业功底及强大的技术能力，以及公司分享成功和接受变革的文化，公司与竞争对手的区别在于公司提供AIoT及BPaaS解决方案为企业及机构客户提供有形价值并创造新增长动力的能力。而公司开发科技基础设施及系统的能力使公司能够持续强化社区、商企和城市空间服务。
公司的业务分为三大板块：1)社区空间居住消费服务，包括住宅物业服务、居住相关资产服务及其他社区增值服务；2)商企和城市空间综合服务，包括物业及设施管理服务、开发商增值服务及城市空间整合服务；3)AIoT及BPaaS解决方案服务，是公司领先于国内同行实现远程运营现场服务的基石，并帮助更多各行业企业客户探索未来机遇。2021年，根据弗若斯特沙利文资料，按基础物业管理服务收入计算，公司在中国物业管理服务市场中排名第一，市场份额为4.28%；而按照物业及设施管理服务收入而言，公司排名第一，优于国际房地产顾问“五大行”及所有其他国际及本地市场参与者。
投资亮点
具备核心品牌、聚焦高能级区域浓度和业务多样化的社区、商企和城市空间服务提供者
公司以万科物业和万物梁行为核心品牌，逐步搭建了多元化的万物云自主品牌集群。公司三大业务线品牌分别为：1)社区空间居住消费服务——万科物业、朴邻和万物为家；2)商企和城市空间综合服务——万物梁行及City Up；3)AIoT及BPaaS解决方案服务——万睿科技、祥盈服务和“第五空间”。截至2022年3月31日止三个月，万科物业的客户满意度始终保持在高位，物业管理费收缴率达约94.7%，住宅物业服务的留存率达约99.8%。公司的住宅物业来自第三方开发商的面积占比逐年提升，从2019年的42.2%上升至2022年一季度的50.8%，万科物业品牌获得高度认可。根据乐居财经于2022年作出的国民物业服务客户满意度调查，万科物业位列物业服务品牌前列，根据中指研究院的行业报告，2019年万科物业的品牌价值约为人民币130亿元(人民币，下同)。而万物梁行的品牌知名度是戴德梁行的品牌传承及在全球范围内始终如一的高服务水平。来自独立第三方的在管面积占物业及设施管理服务在管面积的绝大多数，并逐年提升，由2019年的76.7%提升至2022年一季度的85.6%。截至2022年3月31日止三个月，来自独立第三方的物业及设施管理项目的留存率达99.7%。
公司始终将战略聚焦于增加高线级城市的业务浓度及多样性。截至2022年3月31日，公司在一线、新一线及二线城市的住宅物业在管建筑面积占住宅物业在管总建筑面积的比例约为89.0%，在管物业及设施管理项目占物业及设施管理项目在管总建筑面积的比例约为90.2%。2021年，根据弗若斯特沙利文资料，按来自一线城市、新一线城市及二线城市收入计，公司在国内所有物业服务公司中排名第一。截至2022年3月31日，公司在一线城市平均在管项目超过228个。公司的高能级城市高浓度的覆盖使公司获得更高的物业服务费溢价。截止2022年3月31日，公司在管住宅物业的平均每月每平方米的饱和收入约人民币3.14元，高于行业平均水平。商企空间方面，截至2021年12月31日，公司的商企空间客户已覆盖中国前10大市值的互联网企业中的8个和中国前10大市值的金融服务公司中的7个。城市空间方面，公司在深圳宝安国际机场、“横琴合作区”以及其他高线级城市的多种其他项目中取得成功。
与万科集团相互助力、协同发展
公司控股股东及战略合作伙伴万科集团的品牌是中国房地产行业最受尊敬的品牌之一。2021年，根据弗若斯特沙利文的资料，万科集团位列中国房企第二名。在2021年《财富》世界500强榜单中，万科集团位列第160位。根据中指研究院的报告，截至2021年12月31日，万科集团的品牌价值超过人民币1,300亿元。万科集团亦是少数始终保持三大国际评级机构(即惠誉评级、穆迪及标普全球)一致授予投资级评级的中国房地产开发商。2019年至2021年，万科集团合约销售总额6,308亿元、7,042亿元、6,278亿元、对应总建筑面积分别为4110万平方米、4670万平方米、3810万平方米。截至2021年12月31日，万科集团在建物业项目总建筑面积约1.04亿平方米，
持作未来发展的物业项目总建筑面积约4520万平方米。
公司是万科集团在物业服务、AIoT解决方案、案场及样板房管理服务和房屋销售业务方面长期稳定的优质合作方。公司通过优质的品牌和服务向业主提供长期服务，使得业主对于万科集团开发的物业更加满意，树立良好的口碑。根据2021年赛惟咨询的客户满意度调查，在令万科集团开发的物业实现领先复购率的因素中，优质的物业服务始终为重要的因素。
万科集团的丰富土储为万物云提供可预见性强的内生增长，而万物云的品牌亦提高了万科集团开发物业的复购率。两者相互助力，协同发展。
拥有行业领先的科技能力，模式创新实现规模经济
公司一直保持对远程运营和人工智能的研发进行投资，2019年至2021年， 公司研发开支金额分别为2.04亿元、2.50亿元和3.74亿元，复合增速约35%。公司的技术系统包括：底层的AIoT系统和云边协同能力，中层的BPaaS解决方案，以及顶层的人工智能解决方案，为物业开发商、物业管理者及政企客户等各行业企业客户提供企业运营服务。使目标企业降低对人工劳动的依赖，提高运营效率。
公司创新“万物云街道”模式，以在管项目为驻点、员工20-30分钟可达为半径构建新的服务圈，通过单间远程工单及任务调度平台，协同调动区域内人员，实现规模经济，并提高客户粘性，形成本地化服务网络，赋能目标街道运营。公司试点项目深圳坂田街道及武汉唐家墩街道以及实现了街道发展的利润扩张。公司已经选择了3402条街道(包括公司在管的531条街道)作为首期扩张目标。
公司领先的解决方案和科技能力不仅为公司在管项目提升效率和收益率，也为公司带来巨大的外拓机会，为更多的行业客户拓展业务。
经验丰富及充满创造力的管理团队
公司执行董事和高级管理团队在各行业平均拥有超过10年的专业经验。公司董事长兼总经理朱保全先生于万科集团任职超过22年，于万科物业╱ 万物云任职超过12年。在房地产和物业服务行业拥有丰富经验和旗帜性的业界地位。作为万物云的掌舵人，提出并引领了多次万物云的业务结构、流程的调整和战略的创新升级。在长期、多元化的培养机制下，众多富有创新精神和创造力的90后员工已经担任本集团的重要岗位。公司奖励计划「海豚计划」自2011年推出至今，涌现出许多优秀的经营管理创新思路和现场问题的解决方案。
经营情况
近年来公司营业收入快速增长，2019年-2021年及截至1Q2022年,公司实现总收入约139.3亿元、181.5亿元、237.0亿元、68.5亿元，2019-2021年收入复合增长率约30%。其中，社区物业服务收入占比超过一半，分别为52.1%、50.3%、47.9%及51.9%；商企和城市空间综合服务占比逐步提升，分别为30.8%、35.8%、36.7%及35.6%；AIoT及BPaaS解决方案服务占比较小，分别为5.8%、5.7%、7.8%、7.3%。
公司毛利逐年提升，主要由于公司业务规模扩大。2019年、2020年及2021年整体毛利率分别为17.7%、18.5%、17.0%。其中，公司社区空间居住消费服务毛利率分别为16.1%、18.7%及15.8%，2020年毛利率较高主要由于享受若干社保基金减免及业务扩张带来的规模效应；商企和城市空间综合服务毛利率分别为20.5%、17.2%、15.9%，逐年下降，主要原因是毛利率较低的楼宇修缮服务收入激增；AIoT及BPaaS解决方案服务毛利率逐年提升，分为21.2%、24.6%、29.9%、33%，主要由于公司BPaaS业务2020年才进入商业化阶段，并且公司不断使AIoT及BPaaS解决方案产品多样化。
2019年、2020年、2021年及2022年3月31日止三个月，公司实现净利润约10.4亿元、15.2亿元、17.1亿元及3.2亿元。净利润率分别为7.5%，8.4%，7.2%及4.7%。
万物云(2602，未评级)：中国领先的社区、商企和城市空间服务提供商
公司概览
万物云(下称“公司”)是中国领先的社区、商企和城市空间服务提供商。公司的历史可以追溯到1990年，当时万科企业的物业服务业务部门率先在深圳天景花园提供住宅物业服务。公司成立于2001年2月，截至2022年3月31日，公司总在管面积达8.06亿平方米，覆盖中国32个省的159个城市。其中住宅物业项目2889个，在管面积约为6.70亿平方米，非住宅物业(包括办公空间、商业综合体及公共建筑等)涵盖1650个项目，在管面积约1.35亿平方米。结合公司在社区、商企和城市空间服务方面的深厚专业功底及强大的技术能力，以及公司分享成功和接受变革的文化，公司与竞争对手的区别在于公司提供AIoT及BPaaS解决方案为企业及机构客户提供有形价值并创造新增长动力的能力。而公司开发科技基础设施及系统的能力使公司能够持续强化社区、商企和城市空间服务。
图表1: 公司在管面积情况
资料来源：公司招股书、第一上海
公司的业务分为三大板块：1)社区空间居住消费服务，包括住宅物业服务、居住相关资产服务及其他社区增值服务；2)商企和城市空间综合服务，包括物业及设施管理服务、开发商增值服务及城市空间整合服务；3)AIoT及BPaaS解决方案服务，是公司领先于国内同行实现远程运营现场服务的基石，并帮助更多各行业企业客户探索未来机遇。2021年，根据弗若斯特沙利文资料，按基础物业管理服务收入计算，公司在中国物业管理服务市场中排名第一，市场份额为4.28%；而按照物业及设施管理服务收入而言，公司排名第一，优于国际房地产顾问“五大行”及所有其他国际及本地市场参与者。
投资亮点
具备核心品牌、聚焦高能级区域浓度和业务多样化的社区、商企和城市空间服务提供者
公司以万科物业和万物梁行为核心品牌，逐步搭建了多元化的万物云自主品牌集群。公司三大业务线品牌分别为：1)社区空间居住消费服务——万科物业、朴邻和万物为家；2)商企和城市空间综合服务——万物梁行及City Up；3)AIoT及BPaaS解决方案服务——万睿科技、祥盈服务和“第五空间”。截至2022年3月31日止三个月，万科物业的客户满意度始终保持在高位，物业管理费收缴率达约94.7%，住宅物业服务的留存率达约99.8%。公司的住宅物业来自第三方开发商的面积占比逐年提升，从2019年的42.2%上升至2022年一季度的50.8%，万科物业品牌获得高度认可。根据乐居财经于2022年作出的国民物业服务客户满意度调查，万科物业位列物业服务品牌前列，根据中指研究院的行业报告，2019年万科物业的品牌价值约为人民币130亿元(人民币，下同)。而万物梁行的品牌知名度是戴德梁行的品牌传承及在全球范围内始终如一的高服务水平。来自独立第三方的在管面积占物业及设施管理服务在管面积的绝大多数，并逐年提升，由2019年的76.7%提升至2022年一季度的85.6%。截至2022年3月31日止三个月，来自独立第三方的物业及设施管理项目的留存率达99.7%。
公司始终将战略聚焦于增加高线级城市的业务浓度及多样性。截至2022年3月31日，公司在一线、新一线及二线城市的住宅物业在管建筑面积占住宅物业在管总建筑面积的比例约为89.0%，在管物业及设施管理项目占物业及设施管理项目在管总建筑面积的比例约为90.2%。2021年，根据弗若斯特沙利文资料，按来自一线城市、新一线城市及二线城市收入计，公司在国内所有物业服务公司中排名第一。截至2022年3月31日，公司在一线城市平均在管项目超过228个。公司的高能级城市高浓度的覆盖使公司获得更高的物业服务费溢价。截止2022年3月31日，公司在管住宅物业的平均每月每平方米的饱和收入约人民币3.14元，高于行业平均水平。商企空间方面，截至2021年12月31日，公司的商企空间客户已覆盖中国前10大市值的互联网企业中的8个和中国前10大市值的金融服务公司中的7个。城市空间方面，公司在深圳宝安国际机场、“横琴合作区”以及其他高线级城市的多种其他项目中取得成功。
与万科集团相互助力、协同发展
公司控股股东及战略合作伙伴万科集团的品牌是中国房地产行业最受尊敬的品牌之一。2021年，根据弗若斯特沙利文的资料，万科集团位列中国房企第二名。在2021年《财富》世界500强榜单中，万科集团位列第160位。根据中指研究院的报告，截至2021年12月31日，万科集团的品牌价值超过人民币1,300亿元。万科集团亦是少数始终保持三大国际评级机构(即惠誉评级、穆迪及标普全球)一致授予投资级评级的中国房地产开发商。2019年至2021年，万科集团合约销售总额6,308亿元、7,042亿元、6,278亿元、对应总建筑面积分别为4110万平方米、4670万平方米、3810万平方米。截至2021年12月31日，万科集团在建物业项目总建筑面积约1.04亿平方米，
持作未来发展的物业项目总建筑面积约4520万平方米。
公司是万科集团在物业服务、AIoT解决方案、案场及样板房管理服务和房屋销售业务方面长期稳定的优质合作方。公司通过优质的品牌和服务向业主提供长期服务，使得业主对于万科集团开发的物业更加满意，树立良好的口碑。根据2021年赛惟咨询的客户满意度调查，在令万科集团开发的物业实现领先复购率的因素中，优质的物业服务始终为重要的因素。
万科集团的丰富土储为万物云提供可预见性强的内生增长，而万物云的品牌亦提高了万科集团开发物业的复购率。两者相互助力，协同发展。
拥有行业领先的科技能力，模式创新实现规模经济
公司一直保持对远程运营和人工智能的研发进行投资，2019年至2021年， 公司研发开支金额分别为2.04亿元、2.50亿元和3.74亿元，复合增速约35%。公司的技术系统包括：底层的AIoT系统和云边协同能力，中层的BPaaS解决方案，以及顶层的人工智能解决方案，为物业开发商、物业管理者及政企客户等各行业企业客户提供企业运营服务。使目标企业降低对人工劳动的依赖，提高运营效率。
公司创新“万物云街道”模式，以在管项目为驻点、员工20-30分钟可达为半径构建新的服务圈，通过单间远程工单及任务调度平台，协同调动区域内人员，实现规模经济，并提高客户粘性，形成本地化服务网络，赋能目标街道运营。公司试点项目深圳坂田街道及武汉唐家墩街道以及实现了街道发展的利润扩张。公司已经选择了3402条街道(包括公司在管的531条街道)作为首期扩张目标。
公司领先的解决方案和科技能力不仅为公司在管项目提升效率和收益率，也为公司带来巨大的外拓机会，为更多的行业客户拓展业务。
经验丰富及充满创造力的管理团队
公司执行董事和高级管理团队在各行业平均拥有超过10年的专业经验。公司董事长兼总经理朱保全先生于万科集团任职超过22年，于万科物业╱ 万物云任职超过12年。在房地产和物业服务行业拥有丰富经验和旗帜性的业界地位。作为万物云的掌舵人，提出并引领了多次万物云的业务结构、流程的调整和战略的创新升级。在长期、多元化的培养机制下，众多富有创新精神和创造力的90后员工已经担任本集团的重要岗位。公司奖励计划「海豚计划」自2011年推出至今，涌现出许多优秀的经营管理创新思路和现场问题的解决方案。
经营情况
近年来公司营业收入快速增长，2019年-2021年及截至1Q2022年,公司实现总收入约139.3亿元、181.5亿元、237.0亿元、68.5亿元，2019-2021年收入复合增长率约30%。其中，社区物业服务收入占比超过一半，分别为52.1%、50.3%、47.9%及51.9%；商企和城市空间综合服务占比逐步提升，分别为30.8%、35.8%、36.7%及35.6%；AIoT及BPaaS解决方案服务占比较小，分别为5.8%、5.7%、7.8%、7.3%。
公司毛利逐年提升，主要由于公司业务规模扩大。2019年、2020年及2021年整体毛利率分别为17.7%、18.5%、17.0%。其中，公司社区空间居住消费服务毛利率分别为16.1%、18.7%及15.8%，2020年毛利率较高主要由于享受若干社保基金减免及业务扩张带来的规模效应；商企和城市空间综合服务毛利率分别为20.5%、17.2%、15.9%，逐年下降，主要原因是毛利率较低的楼宇修缮服务收入激增；AIoT及BPaaS解决方案服务毛利率逐年提升，分为21.2%、24.6%、29.9%、33%，主要由于公司BPaaS业务2020年才进入商业化阶段，并且公司不断使AIoT及BPaaS解决方案产品多样化。
图表2: 公司各业务毛利及毛利率水平
资料来源：公司招股书、第一上海
2019年、2020年、2021年及2022年3月31日止三个月，公司实现净利润约10.4亿元、15.2亿元、17.1亿元及3.2亿元。净利润率分别为7.5%，8.4%，7.2%及4.7%。
图表3: 公司经营业绩
资料来源：公司招股书、第一上海
基石投资者
公司本次IPO的基石投资者包括中国城通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、瑞银资管、HHLR 基金及 YHG 投资、润晖基金、淡马锡、Athos 资本等，基石投资金额约 2.8 亿美元。
投资建议
公司作为中国物业管理行业的龙头，秉承万科集团稳健的风格，30多年来稳健运营，并拥有了业界良好的口碑和品牌形象，并不断引领中国物业服务行业的创新、发展和变革。在房地产进入第二增长曲线的时代，公司拥有的品牌红利将助力公司业务稳步持续发展。本次公司IPO上市，公司对应总市值区间为550-615亿港元。估值方面，对应21年静态市盈率约为26.3-29.2倍。尽管受地产行业下行影响，整个物业板块整体估值承压，或许短期公司股价会有所波动，但考虑到1)“万物云街道”未来将引领公司在全国不断复制，实现开源节流及规模效应，提升公司利润率水平以及2)公司BPaaS解决方案2020年期才步入商业化，科技板块毛利率逐步提升且收入占比不断提升，连同AloT解决方案成为公司新的利润增长极这两方面因素，长期而言，公司作为物管行业绝对龙头及未来在科技赋能领域对外输出的能力，公司将享受一定的估值溢价。公司无论从品牌、定位、经营规模及质量来讲，都是行业领先地位的水平，公司整体基本面较为优质，我们建议“申购”。
万物云(下称“公司”)是中国领先的社区、商企和城市空间服务提供商。公司的历史可以追溯到1990年，当时万科企业的物业服务业务部门率先在深圳天景花园提供住宅物业服务。公司成立于2001年2月，截至2022年3月31日，公司总在管面积达8.06亿平方米，覆盖中国32个省的159个城市。其中住宅物业项目2889个，在管面积约为6.70亿平方米，非住宅物业(包括办公空间、商业综合体及公共建筑等)涵盖1650个项目，在管面积约1.35亿平方米。结合公司在社区、商企和城市空间服务方面的深厚专业功底及强大的技术能力，以及公司分享成功和接受变革的文化，公司与竞争对手的区别在于公司提供AIoT及BPaaS解决方案为企业及机构客户提供有形价值并创造新增长动力的能力。而公司开发科技基础设施及系统的能力使公司能够持续强化社区、商企和城市空间服务。
公司的业务分为三大板块：1)社区空间居住消费服务，包括住宅物业服务、居住相关资产服务及其他社区增值服务；2)商企和城市空间综合服务，包括物业及设施管理服务、开发商增值服务及城市空间整合服务；3)AIoT及BPaaS解决方案服务，是公司领先于国内同行实现远程运营现场服务的基石，并帮助更多各行业企业客户探索未来机遇。2021年，根据弗若斯特沙利文资料，按基础物业管理服务收入计算，公司在中国物业管理服务市场中排名第一，市场份额为4.28%；而按照物业及设施管理服务收入而言，公司排名第一，优于国际房地产顾问“五大行”及所有其他国际及本地市场参与者。
投资亮点
具备核心品牌、聚焦高能级区域浓度和业务多样化的社区、商企和城市空间服务提供者
公司以万科物业和万物梁行为核心品牌，逐步搭建了多元化的万物云自主品牌集群。公司三大业务线品牌分别为：1)社区空间居住消费服务——万科物业、朴邻和万物为家；2)商企和城市空间综合服务——万物梁行及City Up；3)AIoT及BPaaS解决方案服务——万睿科技、祥盈服务和“第五空间”。截至2022年3月31日止三个月，万科物业的客户满意度始终保持在高位，物业管理费收缴率达约94.7%，住宅物业服务的留存率达约99.8%。公司的住宅物业来自第三方开发商的面积占比逐年提升，从2019年的42.2%上升至2022年一季度的50.8%，万科物业品牌获得高度认可。根据乐居财经于2022年作出的国民物业服务客户满意度调查，万科物业位列物业服务品牌前列，根据中指研究院的行业报告，2019年万科物业的品牌价值约为人民币130亿元(人民币，下同)。而万物梁行的品牌知名度是戴德梁行的品牌传承及在全球范围内始终如一的高服务水平。来自独立第三方的在管面积占物业及设施管理服务在管面积的绝大多数，并逐年提升，由2019年的76.7%提升至2022年一季度的85.6%。截至2022年3月31日止三个月，来自独立第三方的物业及设施管理项目的留存率达99.7%。
公司始终将战略聚焦于增加高线级城市的业务浓度及多样性。截至2022年3月31日，公司在一线、新一线及二线城市的住宅物业在管建筑面积占住宅物业在管总建筑面积的比例约为89.0%，在管物业及设施管理项目占物业及设施管理项目在管总建筑面积的比例约为90.2%。2021年，根据弗若斯特沙利文资料，按来自一线城市、新一线城市及二线城市收入计，公司在国内所有物业服务公司中排名第一。截至2022年3月31日，公司在一线城市平均在管项目超过228个。公司的高能级城市高浓度的覆盖使公司获得更高的物业服务费溢价。截止2022年3月31日，公司在管住宅物业的平均每月每平方米的饱和收入约人民币3.14元，高于行业平均水平。商企空间方面，截至2021年12月31日，公司的商企空间客户已覆盖中国前10大市值的互联网企业中的8个和中国前10大市值的金融服务公司中的7个。城市空间方面，公司在深圳宝安国际机场、“横琴合作区”以及其他高线级城市的多种其他项目中取得成功。
与万科集团相互助力、协同发展
公司控股股东及战略合作伙伴万科集团的品牌是中国房地产行业最受尊敬的品牌之一。2021年，根据弗若斯特沙利文的资料，万科集团位列中国房企第二名。在2021年《财富》世界500强榜单中，万科集团位列第160位。根据中指研究院的报告，截至2021年12月31日，万科集团的品牌价值超过人民币1,300亿元。万科集团亦是少数始终保持三大国际评级机构(即惠誉评级、穆迪及标普全球)一致授予投资级评级的中国房地产开发商。2019年至2021年，万科集团合约销售总额6,308亿元、7,042亿元、6,278亿元、对应总建筑面积分别为4110万平方米、4670万平方米、3810万平方米。截至2021年12月31日，万科集团在建物业项目总建筑面积约1.04亿平方米，
持作未来发展的物业项目总建筑面积约4520万平方米。
公司是万科集团在物业服务、AIoT解决方案、案场及样板房管理服务和房屋销售业务方面长期稳定的优质合作方。公司通过优质的品牌和服务向业主提供长期服务，使得业主对于万科集团开发的物业更加满意，树立良好的口碑。根据2021年赛惟咨询的客户满意度调查，在令万科集团开发的物业实现领先复购率的因素中，优质的物业服务始终为重要的因素。
万科集团的丰富土储为万物云提供可预见性强的内生增长，而万物云的品牌亦提高了万科集团开发物业的复购率。两者相互助力，协同发展。
拥有行业领先的科技能力，模式创新实现规模经济
公司一直保持对远程运营和人工智能的研发进行投资，2019年至2021年， 公司研发开支金额分别为2.04亿元、2.50亿元和3.74亿元，复合增速约35%。公司的技术系统包括：底层的AIoT系统和云边协同能力，中层的BPaaS解决方案，以及顶层的人工智能解决方案，为物业开发商、物业管理者及政企客户等各行业企业客户提供企业运营服务。使目标企业降低对人工劳动的依赖，提高运营效率。
公司创新“万物云街道”模式，以在管项目为驻点、员工20-30分钟可达为半径构建新的服务圈，通过单间远程工单及任务调度平台，协同调动区域内人员，实现规模经济，并提高客户粘性，形成本地化服务网络，赋能目标街道运营。公司试点项目深圳坂田街道及武汉唐家墩街道以及实现了街道发展的利润扩张。公司已经选择了3402条街道(包括公司在管的531条街道)作为首期扩张目标。
公司领先的解决方案和科技能力不仅为公司在管项目提升效率和收益率，也为公司带来巨大的外拓机会，为更多的行业客户拓展业务。
经验丰富及充满创造力的管理团队
公司执行董事和高级管理团队在各行业平均拥有超过10年的专业经验。公司董事长兼总经理朱保全先生于万科集团任职超过22年，于万科物业╱ 万物云任职超过12年。在房地产和物业服务行业拥有丰富经验和旗帜性的业界地位。作为万物云的掌舵人，提出并引领了多次万物云的业务结构、流程的调整和战略的创新升级。在长期、多元化的培养机制下，众多富有创新精神和创造力的90后员工已经担任本集团的重要岗位。公司奖励计划「海豚计划」自2011年推出至今，涌现出许多优秀的经营管理创新思路和现场问题的解决方案。
经营情况
近年来公司营业收入快速增长，2019年-2021年及截至1Q2022年,公司实现总收入约139.3亿元、181.5亿元、237.0亿元、68.5亿元，2019-2021年收入复合增长率约30%。其中，社区物业服务收入占比超过一半，分别为52.1%、50.3%、47.9%及51.9%；商企和城市空间综合服务占比逐步提升，分别为30.8%、35.8%、36.7%及35.6%；AIoT及BPaaS解决方案服务占比较小，分别为5.8%、5.7%、7.8%、7.3%。
公司毛利逐年提升，主要由于公司业务规模扩大。2019年、2020年及2021年整体毛利率分别为17.7%、18.5%、17.0%。其中，公司社区空间居住消费服务毛利率分别为16.1%、18.7%及15.8%，2020年毛利率较高主要由于享受若干社保基金减免及业务扩张带来的规模效应；商企和城市空间综合服务毛利率分别为20.5%、17.2%、15.9%，逐年下降，主要原因是毛利率较低的楼宇修缮服务收入激增；AIoT及BPaaS解决方案服务毛利率逐年提升，分为21.2%、24.6%、29.9%、33%，主要由于公司BPaaS业务2020年才进入商业化阶段，并且公司不断使AIoT及BPaaS解决方案产品多样化。
2019年、2020年、2021年及2022年3月31日止三个月，公司实现净利润约10.4亿元、15.2亿元、17.1亿元及3.2亿元。净利润率分别为7.5%，8.4%，7.2%及4.7%。
万物云(2602，未评级)：中国领先的社区、商企和城市空间服务提供商
公司概览
万物云(下称“公司”)是中国领先的社区、商企和城市空间服务提供商。公司的历史可以追溯到1990年，当时万科企业的物业服务业务部门率先在深圳天景花园提供住宅物业服务。公司成立于2001年2月，截至2022年3月31日，公司总在管面积达8.06亿平方米，覆盖中国32个省的159个城市。其中住宅物业项目2889个，在管面积约为6.70亿平方米，非住宅物业(包括办公空间、商业综合体及公共建筑等)涵盖1650个项目，在管面积约1.35亿平方米。结合公司在社区、商企和城市空间服务方面的深厚专业功底及强大的技术能力，以及公司分享成功和接受变革的文化，公司与竞争对手的区别在于公司提供AIoT及BPaaS解决方案为企业及机构客户提供有形价值并创造新增长动力的能力。而公司开发科技基础设施及系统的能力使公司能够持续强化社区、商企和城市空间服务。
图表1: 公司在管面积情况
资料来源：公司招股书、第一上海
公司的业务分为三大板块：1)社区空间居住消费服务，包括住宅物业服务、居住相关资产服务及其他社区增值服务；2)商企和城市空间综合服务，包括物业及设施管理服务、开发商增值服务及城市空间整合服务；3)AIoT及BPaaS解决方案服务，是公司领先于国内同行实现远程运营现场服务的基石，并帮助更多各行业企业客户探索未来机遇。2021年，根据弗若斯特沙利文资料，按基础物业管理服务收入计算，公司在中国物业管理服务市场中排名第一，市场份额为4.28%；而按照物业及设施管理服务收入而言，公司排名第一，优于国际房地产顾问“五大行”及所有其他国际及本地市场参与者。
投资亮点
具备核心品牌、聚焦高能级区域浓度和业务多样化的社区、商企和城市空间服务提供者
公司以万科物业和万物梁行为核心品牌，逐步搭建了多元化的万物云自主品牌集群。公司三大业务线品牌分别为：1)社区空间居住消费服务——万科物业、朴邻和万物为家；2)商企和城市空间综合服务——万物梁行及City Up；3)AIoT及BPaaS解决方案服务——万睿科技、祥盈服务和“第五空间”。截至2022年3月31日止三个月，万科物业的客户满意度始终保持在高位，物业管理费收缴率达约94.7%，住宅物业服务的留存率达约99.8%。公司的住宅物业来自第三方开发商的面积占比逐年提升，从2019年的42.2%上升至2022年一季度的50.8%，万科物业品牌获得高度认可。根据乐居财经于2022年作出的国民物业服务客户满意度调查，万科物业位列物业服务品牌前列，根据中指研究院的行业报告，2019年万科物业的品牌价值约为人民币130亿元(人民币，下同)。而万物梁行的品牌知名度是戴德梁行的品牌传承及在全球范围内始终如一的高服务水平。来自独立第三方的在管面积占物业及设施管理服务在管面积的绝大多数，并逐年提升，由2019年的76.7%提升至2022年一季度的85.6%。截至2022年3月31日止三个月，来自独立第三方的物业及设施管理项目的留存率达99.7%。
公司始终将战略聚焦于增加高线级城市的业务浓度及多样性。截至2022年3月31日，公司在一线、新一线及二线城市的住宅物业在管建筑面积占住宅物业在管总建筑面积的比例约为89.0%，在管物业及设施管理项目占物业及设施管理项目在管总建筑面积的比例约为90.2%。2021年，根据弗若斯特沙利文资料，按来自一线城市、新一线城市及二线城市收入计，公司在国内所有物业服务公司中排名第一。截至2022年3月31日，公司在一线城市平均在管项目超过228个。公司的高能级城市高浓度的覆盖使公司获得更高的物业服务费溢价。截止2022年3月31日，公司在管住宅物业的平均每月每平方米的饱和收入约人民币3.14元，高于行业平均水平。商企空间方面，截至2021年12月31日，公司的商企空间客户已覆盖中国前10大市值的互联网企业中的8个和中国前10大市值的金融服务公司中的7个。城市空间方面，公司在深圳宝安国际机场、“横琴合作区”以及其他高线级城市的多种其他项目中取得成功。
与万科集团相互助力、协同发展
公司控股股东及战略合作伙伴万科集团的品牌是中国房地产行业最受尊敬的品牌之一。2021年，根据弗若斯特沙利文的资料，万科集团位列中国房企第二名。在2021年《财富》世界500强榜单中，万科集团位列第160位。根据中指研究院的报告，截至2021年12月31日，万科集团的品牌价值超过人民币1,300亿元。万科集团亦是少数始终保持三大国际评级机构(即惠誉评级、穆迪及标普全球)一致授予投资级评级的中国房地产开发商。2019年至2021年，万科集团合约销售总额6,308亿元、7,042亿元、6,278亿元、对应总建筑面积分别为4110万平方米、4670万平方米、3810万平方米。截至2021年12月31日，万科集团在建物业项目总建筑面积约1.04亿平方米，
持作未来发展的物业项目总建筑面积约4520万平方米。
公司是万科集团在物业服务、AIoT解决方案、案场及样板房管理服务和房屋销售业务方面长期稳定的优质合作方。公司通过优质的品牌和服务向业主提供长期服务，使得业主对于万科集团开发的物业更加满意，树立良好的口碑。根据2021年赛惟咨询的客户满意度调查，在令万科集团开发的物业实现领先复购率的因素中，优质的物业服务始终为重要的因素。
万科集团的丰富土储为万物云提供可预见性强的内生增长，而万物云的品牌亦提高了万科集团开发物业的复购率。两者相互助力，协同发展。
拥有行业领先的科技能力，模式创新实现规模经济
公司一直保持对远程运营和人工智能的研发进行投资，2019年至2021年， 公司研发开支金额分别为2.04亿元、2.50亿元和3.74亿元，复合增速约35%。公司的技术系统包括：底层的AIoT系统和云边协同能力，中层的BPaaS解决方案，以及顶层的人工智能解决方案，为物业开发商、物业管理者及政企客户等各行业企业客户提供企业运营服务。使目标企业降低对人工劳动的依赖，提高运营效率。
公司创新“万物云街道”模式，以在管项目为驻点、员工20-30分钟可达为半径构建新的服务圈，通过单间远程工单及任务调度平台，协同调动区域内人员，实现规模经济，并提高客户粘性，形成本地化服务网络，赋能目标街道运营。公司试点项目深圳坂田街道及武汉唐家墩街道以及实现了街道发展的利润扩张。公司已经选择了3402条街道(包括公司在管的531条街道)作为首期扩张目标。
公司领先的解决方案和科技能力不仅为公司在管项目提升效率和收益率，也为公司带来巨大的外拓机会，为更多的行业客户拓展业务。
经验丰富及充满创造力的管理团队
公司执行董事和高级管理团队在各行业平均拥有超过10年的专业经验。公司董事长兼总经理朱保全先生于万科集团任职超过22年，于万科物业╱ 万物云任职超过12年。在房地产和物业服务行业拥有丰富经验和旗帜性的业界地位。作为万物云的掌舵人，提出并引领了多次万物云的业务结构、流程的调整和战略的创新升级。在长期、多元化的培养机制下，众多富有创新精神和创造力的90后员工已经担任本集团的重要岗位。公司奖励计划「海豚计划」自2011年推出至今，涌现出许多优秀的经营管理创新思路和现场问题的解决方案。
经营情况
近年来公司营业收入快速增长，2019年-2021年及截至1Q2022年,公司实现总收入约139.3亿元、181.5亿元、237.0亿元、68.5亿元，2019-2021年收入复合增长率约30%。其中，社区物业服务收入占比超过一半，分别为52.1%、50.3%、47.9%及51.9%；商企和城市空间综合服务占比逐步提升，分别为30.8%、35.8%、36.7%及35.6%；AIoT及BPaaS解决方案服务占比较小，分别为5.8%、5.7%、7.8%、7.3%。
公司毛利逐年提升，主要由于公司业务规模扩大。2019年、2020年及2021年整体毛利率分别为17.7%、18.5%、17.0%。其中，公司社区空间居住消费服务毛利率分别为16.1%、18.7%及15.8%，2020年毛利率较高主要由于享受若干社保基金减免及业务扩张带来的规模效应；商企和城市空间综合服务毛利率分别为20.5%、17.2%、15.9%，逐年下降，主要原因是毛利率较低的楼宇修缮服务收入激增；AIoT及BPaaS解决方案服务毛利率逐年提升，分为21.2%、24.6%、29.9%、33%，主要由于公司BPaaS业务2020年才进入商业化阶段，并且公司不断使AIoT及BPaaS解决方案产品多样化。
图表2: 公司各业务毛利及毛利率水平
资料来源：公司招股书、第一上海
2019年、2020年、2021年及2022年3月31日止三个月，公司实现净利润约10.4亿元、15.2亿元、17.1亿元及3.2亿元。净利润率分别为7.5%，8.4%，7.2%及4.7%。
图表3: 公司经营业绩
资料来源：公司招股书、第一上海
基石投资者
公司本次IPO的基石投资者包括中国城通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、瑞银资管、HHLR 基金及 YHG 投资、润晖基金、淡马锡、Athos 资本等，基石投资金额约 2.8 亿美元。
投资建议
公司作为中国物业管理行业的龙头，秉承万科集团稳健的风格，30多年来稳健运营，并拥有了业界良好的口碑和品牌形象，并不断引领中国物业服务行业的创新、发展和变革。在房地产进入第二增长曲线的时代，公司拥有的品牌红利将助力公司业务稳步持续发展。本次公司IPO上市，公司对应总市值区间为550-615亿港元。估值方面，对应21年静态市盈率约为26.3-29.2倍。尽管受地产行业下行影响，整个物业板块整体估值承压，或许短期公司股价会有所波动，但考虑到1)“万物云街道”未来将引领公司在全国不断复制，实现开源节流及规模效应，提升公司利润率水平以及2)公司BPaaS解决方案2020年期才步入商业化，科技板块毛利率逐步提升且收入占比不断提升，连同AloT解决方案成为公司新的利润增长极这两方面因素，长期而言，公司作为物管行业绝对龙头及未来在科技赋能领域对外输出的能力，公司将享受一定的估值溢价。公司无论从品牌、定位、经营规模及质量来讲，都是行业领先地位的水平，公司整体基本面较为优质，我们建议“申购”。