内地房地产市场的复苏力度虽然不及预期，但个别内房股已见底回升，合约销售环比持续改善。事实上，中国房地产市场经过一年以来的调整，整合持续下强者越强，具稳健财务实力的内房已通过合併收购策略性项目，进一步扩大市场份额，支持未来增长。在芸芸民营内房中，美的置业(3990)最受市场看好。中金公司近日亦发表更新研报，指美的置业的财务稳扎稳打，土储提质优化，看好其未来增长相对稳健。我们认为美的置业一直是中小市值内房股的首选，而未来随著市场整合深化，公司更有望成为一线内房企业。此不可不察。

　　近日，美的置业公布，截至2022年10月31日止10个月，集团连同其合营企业和联营公司的合同销售额约677.4亿元人民币(下同)，而相应的已售建筑面积约537.8万平方米。整体同比跌幅与宏观房地产市场发展同步，但已远胜不少民营同业的平均表现。

　　财务盘面稳扎稳打

　　中金公司认为美的置业严守财务纪律，“三条红线”指标稳健。公司截至今年六月底处于三条红线黄档，其中淨负债率、扣预负债率分别较2021年底下降1.4和1.8百分点至44.9%和70.3%，现金短债比(剔除限制性现金)提升至1.73倍。考虑到公司持续通过24个月资金链安全预警机制对收支进行动态管理，且1-9月回款率较往年有所提升(中金公司估计累计回款率较去年同期提升6至8百分点)，预计至年末其三条红线指标较中期大体稳定。

　　此外，美的置业的融资管道相较民企同业更加通畅。得益于大股东的信用背书，公司融资管道相较民企同业更为通畅，年初至今已累计在公开市场发行4笔债券、金额为45亿元，包括10亿元公司债(创设机构同步发行1亿元CDS)，以及三期中期票据：3月发行15个亿元、票面利率为4.5%，8月发行10亿元、票面利率为4.8%(股份制银行创设CRMW全额担保)，9月发行10亿元、票面利率3.33%(中债增全额担保)。公司年内已无公开市场债务到期。同时，值得留意的是美的置业迄今没有发行美元债，意味其受到账面滙兑亏损的风险甚低。截至中期，公司平均融资成本为4.6%，具备竞争力。

　　土储结构优化

　　经过近年的区域性策略深耕部署，美的置业的土储结构持续优化，中金公司认为此对全年销售形成一定支撑。公司去年底以来部分项目通过股权切割以获取高能级城市(如成都、佛山等)项目并以较低成本退出低能级城市(如柳州、九江等)，在降低合作方风险、盘活项目资金的同时亦提升土储品质。截至2022上半年，公司通过股权切割淨新增权益货值约55亿元，整体权益比较去年底提升约2百分点至69%。中金公司估计截至三季度末未售土储货值为3,000至3,500亿元，仍处于合理水准。中金公司估计三季度末公司滚存约650至700亿元，四季度仍会注重量价平衡、视市场复苏进度灵活推货，估计月均新推货60至100亿元，全年销售额跌幅预测或在三成以上。

　　中金公司维持美的置业的盈利预测和“跑赢行业”评级。考虑到近期行业销售仍处于底部震盪阶段、且三四线城市基本面相对一二线更弱，中金公司认为这可能一定程度压制投资者情绪，调整目标价至9.93港币，对应3.8鳄3.8倍2022鳄2023年市盈率和47%的上行空间。当前股价交易与2.6鳄2.6倍2022鳄2023年市盈率，估值偏低，有望追落后，再者，预期公司今明两年股息收益率为16.3鳄16.4%，属稳健之选。