古中人：人行出手内房回升 银城国际稳健前景值吸纳
中国政府在二十大后，持续稳步推出不同政策措施以振兴经济增长，其中对急需融资渠道支持的房地产行业释出了较大力度。据媒体报道，中国监管部门正推出多项措施，促进房地产市场平稳健康发展的同时，为楼市提供全面的金融支援。
媒体引述知情人士透露，人民银行和中国银保监会下发金融支持房地产市场平稳健康发展的16条措施，包括鼓励金融机构和开发商自主协商，对于开发贷款、信託贷款等存量融资，未来半年内到期的，可以允许超出原规定展期1年；支持各地合理确定当地个人房贷首付比例和贷款利率政策下限。知情人士称，其他措施还包括鼓励金融机构自主协商延长还本付息，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。
除了上述的措施预期外，上周人民银行亦再度发力，舒缓民营企业发债融资的压力。据中国银行间交易商协会官网发佈的消息，交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支援工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。
第二支箭发力 内房全面回升
事实上，早在2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批淮，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道採取“三支箭”的政策组合，支援民营企业拓展融资。而这次亦是市场称之为“第二支箭”的放射，意味著人民银行对房地产行业及经济实体的融资渠道进一步打开。
据悉，“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支援，委託专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支援民营企业发债融资。预计可支援约2,500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
市场相信通过增信支援发债，民营房企可获得一定规模低成本资金，同时可提升企业市场形象、恢复市场对企业的信心。目前房地产行业面临的困境不是‘资不抵债’问题，而是‘流动性’问题，须及时、果断採取措施，提供必要的流动性支持，凝聚市场力量，逐步恢复市场对民营房企的信心，帮助民营房企渡过阶段性难关。
受惠于上述消息的刺激，上周五(11日)内房股全面回升，其中碧桂园(2007)单日大升34%，我们持续关注的美的置业(3990)亦劲升近17%。至于另一家在长期关注名单内的小市值内房股银城国际(1902)则只回升2%。我们认为近期经过大幅回调的银城国际将有追落后的空间，短期内存在倍升的潜力。
倍升潜力不容忽视
目前，经过早前一轮的股价显著回调后的银城国际的市值仅约3.8亿港元，价值严重被低估。截至2022年6月30日，公司的总资产达约412.8亿人民币(下同)，而总权益约57.2亿元。截至同日，公司的在手现金及银行结馀约19亿元，意味公司市值已远低于在手现金值，加上公司于早前已完成了9月初到期的1.1亿美元境外债交换，完全解除了债务违约的风险。与此同时，更值得留意的是，公司的合约销售在持续改善中，集团于10月份录得的合约销售为14.51亿元，同比仅轻微减少2.4%，合约建筑面积约67,065平方米；售价每平方米约21,632元。2022年首10个月，集团连同其合营企业及联营公司的总合约销售额约为110.27亿元，同比减少约51.7%；总合约建筑面积约为57.47万平方米及平均合约售价约为每平方米19,188元。
今年上半年，银城国际的合约销售为65.7亿元，同比下降60.3%，而平均合约售价约为每平方米21,277元。综合目前首10个月数据可见，集团的业务已在环比回升，10月份的平均合约售价亦已重上21,000元水平，这说明了集团业务所在的区域，购房者对其项目的认同度良好，售压有所减少。
2022年上半年，公司的新房合约销售主要来自于新一綫城市杭州、南京及苏州，预期下半年的趋势相若。这些区域的抗逆力相对较强，且南京市为公司的业务大本营，在当地及周边市场具有极佳的品牌美誉度。特别值得留意的是，公司于上半年的销售回款达82.1亿元，回款率为125%，且期内整体交付率达85.8%，交付满意度为86%。这大大保障了公司的营运现金流，以及项目交付率，从而进一步提升终端买家对公司项目及质量的认同度。
具体而言，今年上半年，集团录得收益约45.8亿元，同比增长约20.9%。毛利约13.5亿元，同比大幅增长约95.9%，毛利率为约29.5%，同比增长约11.3个百分点。期内溢利约3.3亿元，同比增长约11.9%。淨利率与去年同期相若为7.3%。
银城国际作为区域性深耕型企业，稳健佈局其业务覆盖的策略性所在地。今年上半年，集团的土储总建筑面积超过719万平方米，其中集团应佔权益的土储建筑面积约473万平方米，主要分佈在长江三角洲经济区的热点城市，新一线城市佔比92%，包括南京、浙江及苏南。截止2022年6月30日，集团可售未售面积合共约294万平方米，总可售未售货值约623亿，约为每平方米2.12万元。截至2022年上半年，集团拥有位于中国10个城市的61个项目，其中35个项目由集团所开发及拥有，馀下26个项目由集团的合营企业及联营公司开发及拥有。
此外，银城国际已积极缩减负债，今年上半年整体有息负债规模较2021年底下降14.1%至117.1亿元，其中短期借款亦维持稳定水平，持续有序管理负债。集团平均资金成本为6.7%，处于较低水准，且较2021年底进一步下降，保持资金高效利用。融资结构以银行借款为主，佔比75.6%，总体成本低，保障企业可持续经营。因此，我们相信这次人民银行加大银行体系内的融资力度，将有利于公司继续保持稳健的财务状况，并助力其在策略性深耕区域内扩大市场份额。
目前，我们估计银城国际的全年业绩将有所倒退，按上半年淨利润6,660万元全年化计，公司的现价市盈率仅为3x倍。按合理市盈率6倍计，目标价可见0.5港元，若市场情绪持续回稳，料行业估值有望上调，而拥有稳健财务状况的银城国际，是市值内房股的长线佳选之一，应可见0.8港元。
媒体引述知情人士透露，人民银行和中国银保监会下发金融支持房地产市场平稳健康发展的16条措施，包括鼓励金融机构和开发商自主协商，对于开发贷款、信託贷款等存量融资，未来半年内到期的，可以允许超出原规定展期1年；支持各地合理确定当地个人房贷首付比例和贷款利率政策下限。知情人士称，其他措施还包括鼓励金融机构自主协商延长还本付息，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。
除了上述的措施预期外，上周人民银行亦再度发力，舒缓民营企业发债融资的压力。据中国银行间交易商协会官网发佈的消息，交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支援工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。
第二支箭发力 内房全面回升
事实上，早在2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批淮，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道採取“三支箭”的政策组合，支援民营企业拓展融资。而这次亦是市场称之为“第二支箭”的放射，意味著人民银行对房地产行业及经济实体的融资渠道进一步打开。
据悉，“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支援，委託专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支援民营企业发债融资。预计可支援约2,500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
市场相信通过增信支援发债，民营房企可获得一定规模低成本资金，同时可提升企业市场形象、恢复市场对企业的信心。目前房地产行业面临的困境不是‘资不抵债’问题，而是‘流动性’问题，须及时、果断採取措施，提供必要的流动性支持，凝聚市场力量，逐步恢复市场对民营房企的信心，帮助民营房企渡过阶段性难关。
受惠于上述消息的刺激，上周五(11日)内房股全面回升，其中碧桂园(2007)单日大升34%，我们持续关注的美的置业(3990)亦劲升近17%。至于另一家在长期关注名单内的小市值内房股银城国际(1902)则只回升2%。我们认为近期经过大幅回调的银城国际将有追落后的空间，短期内存在倍升的潜力。
倍升潜力不容忽视
目前，经过早前一轮的股价显著回调后的银城国际的市值仅约3.8亿港元，价值严重被低估。截至2022年6月30日，公司的总资产达约412.8亿人民币(下同)，而总权益约57.2亿元。截至同日，公司的在手现金及银行结馀约19亿元，意味公司市值已远低于在手现金值，加上公司于早前已完成了9月初到期的1.1亿美元境外债交换，完全解除了债务违约的风险。与此同时，更值得留意的是，公司的合约销售在持续改善中，集团于10月份录得的合约销售为14.51亿元，同比仅轻微减少2.4%，合约建筑面积约67,065平方米；售价每平方米约21,632元。2022年首10个月，集团连同其合营企业及联营公司的总合约销售额约为110.27亿元，同比减少约51.7%；总合约建筑面积约为57.47万平方米及平均合约售价约为每平方米19,188元。
今年上半年，银城国际的合约销售为65.7亿元，同比下降60.3%，而平均合约售价约为每平方米21,277元。综合目前首10个月数据可见，集团的业务已在环比回升，10月份的平均合约售价亦已重上21,000元水平，这说明了集团业务所在的区域，购房者对其项目的认同度良好，售压有所减少。
2022年上半年，公司的新房合约销售主要来自于新一綫城市杭州、南京及苏州，预期下半年的趋势相若。这些区域的抗逆力相对较强，且南京市为公司的业务大本营，在当地及周边市场具有极佳的品牌美誉度。特别值得留意的是，公司于上半年的销售回款达82.1亿元，回款率为125%，且期内整体交付率达85.8%，交付满意度为86%。这大大保障了公司的营运现金流，以及项目交付率，从而进一步提升终端买家对公司项目及质量的认同度。
具体而言，今年上半年，集团录得收益约45.8亿元，同比增长约20.9%。毛利约13.5亿元，同比大幅增长约95.9%，毛利率为约29.5%，同比增长约11.3个百分点。期内溢利约3.3亿元，同比增长约11.9%。淨利率与去年同期相若为7.3%。
银城国际作为区域性深耕型企业，稳健佈局其业务覆盖的策略性所在地。今年上半年，集团的土储总建筑面积超过719万平方米，其中集团应佔权益的土储建筑面积约473万平方米，主要分佈在长江三角洲经济区的热点城市，新一线城市佔比92%，包括南京、浙江及苏南。截止2022年6月30日，集团可售未售面积合共约294万平方米，总可售未售货值约623亿，约为每平方米2.12万元。截至2022年上半年，集团拥有位于中国10个城市的61个项目，其中35个项目由集团所开发及拥有，馀下26个项目由集团的合营企业及联营公司开发及拥有。
此外，银城国际已积极缩减负债，今年上半年整体有息负债规模较2021年底下降14.1%至117.1亿元，其中短期借款亦维持稳定水平，持续有序管理负债。集团平均资金成本为6.7%，处于较低水准，且较2021年底进一步下降，保持资金高效利用。融资结构以银行借款为主，佔比75.6%，总体成本低，保障企业可持续经营。因此，我们相信这次人民银行加大银行体系内的融资力度，将有利于公司继续保持稳健的财务状况，并助力其在策略性深耕区域内扩大市场份额。
目前，我们估计银城国际的全年业绩将有所倒退，按上半年淨利润6,660万元全年化计，公司的现价市盈率仅为3x倍。按合理市盈率6倍计，目标价可见0.5港元，若市场情绪持续回稳，料行业估值有望上调，而拥有稳健财务状况的银城国际，是市值内房股的长线佳选之一，应可见0.8港元。