3月初，物管股随著中国房地产市场2月份销售数据显示回暖趋势而大涨，然而在碧桂园服务(6098)公佈2022年盈警后，物管板块随即回落，大幅调整。整个板块的平均市盈率已回调到低位，目前是否已到入货时？

　　3 月3 日，碧桂园服务公告预期公司2022 年度未经审核税前淨利润、期内淨利润及归母淨利润将分别同比下降约34至40%、45至51%和51至57%，主要因疫情导致的额外成本增长、疫情下部分业务难以正常开展以及收购带来的商誉及无形资产减值。兴业证券在行业研报中指出部分民企物管公司的关联方依然存在流动性压力且发展过程中收併购较多存在减值风险，将有较多民企物管公司2022 年度业绩存在增收不增利现象。

　　我们相信这是物管板块的普遍现象，市场亦早已有共识，只是个别物管股的盈利表现不及预期，令到市场愕然。随著今年中国房地产市场回稳，销售回升，物管市场的发展仍将较好。后市亦不乏加速收併购等催化剂，可以加倍留意物管公司在业绩公告中对未来发展的规划，伺机入市。

　　根据中指研究院统计，2023 年1至2月，TOP50物管公司第三方市场拓展面积共计20,427 万平方米，在新增合约面积中佔比约78%，行业均加大第三方拓展力度，提高业务独立性。按项目面积计，排名前三的公司为雅生活服务(3319)、华润万象生活(1209)和碧桂园服务，第三方市场拓展面积分别为1,590、1,585 和1,290 万平方米。

　　事实上，物管板块对房地产市场具有高度的依赖性，绝对是地产强则物管强。从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。截至3 月3 日，港股物管行业平均估值对应2022/2023 年分别为11.6/10.6X PE。兴业证券认为随著地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。

　　目前，经过近两年以来的行业调整，中国房地产市场已开始在社会零售全面复常下重拾动力。踏入2023年，中国房地产市场持续复苏。根据中信証券的行业研究报告显示，今年2 月，该行跟踪的15 家重点样本房企单月合计销售金额达2,741亿元人民币(下同)，同比增长38.1%(存在春节因素)。首两个月合计来看，样本房企实现销售金额4,843 亿元，合计同比增长9.9%(不存在春节因素)。无论是2月单月还是首两个月合计同比，企业销售端均呈现出明显的复苏趋势。

　　因此，预期物管股已触底，正步入全面复苏期，绝对可以逢低吸纳。