过往，香港买卖房地产物业所需缴纳的税款非常简单，就是不论物业种类，一律按交易金额或物业市值，以累进方式征收不同百分比的税款，称之为「从价印花税」。
　　不过，在楼价飞升下，政府为了要打击物业炒卖，及所谓压抑楼价升幅；特别针对境外投资者及市场的炒家，先后推出了三项印花税新措施，即我们称之为「三辣招」；包括针对住宅物业炒卖行为的特别印花税；针对非本港居民及以公司名义购买住宅物业的「买家印花税」；以及双倍非住宅物业从价印花税及划一15%的住宅物业从价印花税。

　　简单来说，就是政府未能大量增加土地及楼宇供应前，以税收来增加物业交易的成本，从而遏抑楼市短期需求。但是为了帮助本地首次置业人士上车及换楼人士换楼，他们可以获得豁免缴纳双重印花税等种种宽减或退税。另一方面，亦顾及受到收购重建、强制拍卖、政府收回土地、法庭颁令及遗产承继等特殊情况作出了特别安排。奈何事实证明这些楼市「退烧药」似乎未见成效，却已产生副作用。

　　条例越复杂，就越容易忽视可能存在的漏洞。以上措施及修例先以「一刀切」方式提高所有印花税税率后，政府又为免杀错良民，于是加入了各项豁免条款来拾遗补漏，以为可以天衣无缝，滴水不漏。谁知「上有政策，下有对策」。

　　当政府自以为解决问题，迫「炒家」进入绝地时，原来「炒家」又背负着绝处逢生的处处生机。为何这样说，原来聪明的香港人已经发现新修订辣招的好处(住宅印花税划一上调至15%)，只要透过一些「可靠」人士，以本地首次置业人士的名义购入住宅物业，即可大幅节省印花税，成功避税。

　　何谓「可靠」人士？这些通常都是家人或亲戚朋友，手上未持有物业，可以首次置业人士名义入市；不个，投资者要将价值数百万、甚至数千万元的物业「寄存」于他人名下，始终存在极大风险，况且这种「可靠」人士始终不多。另外，日后需要出售物业时，可能又要支付特别印花税；若将物业转回自己名下，又要缴纳15%印花税，看似极之不化算。

　　不过，原来法例背后提供了一个非常好的解决方法，可以令合法地购买第二个住宅物业人士，无需缴纳15%从价印花税，甚至连15%买家印花税也可以省回(非本地居民)。

　　他们只要找来一个没有物业的本港直系亲属，以本地首置物业身分购入住宅单位，然后再以市价将物业转售回自己的名下，即可逃避税项。由于此买卖涉及直系亲属，现时买卖双方均可获豁免特别印花税、买家印花税及买家可以最低的从价印花税的税率缴纳税款。即是幕后投资者(包括非本港居民)可透过这位「可靠」的本港直系亲属以不断重覆这个方法，只是「换楼」的方式分两次交易，按最高8.5%的税率(每宗交易4.25%)逐步购买多个物住宅物业了。

　　那么政府应该尽快修改法例倒塞近亲之间的转让出现避税漏洞，还是认真考虑取消这些没有效用的「辣招」呢？始终「退烧药」都是治标不治本，吃得太多、太久一样会伤身的。

　　萧亮鸿 注册专业测量师 永利行测量师有限公司董事

　　专栏隔周二刊登