中金近日发表行业报告，表示2021 年是物管行业的「產业化」元年，未来十年将是发展黄金年代。在基础物管领域，该行认為未来加速完善基层协商定价机制、推动服务水準进入正向改善通道应是较為明确的方向。与此同时，中金认為未来十年行业管理规模伴随城镇化进程仍 将快速扩张。中金测算总在管面积将从 2019 年底的300亿平方米左右增长至2030年底的 560 亿平方米，而企业间竞争加剧下集中度也将持续提升。2030年末百强物企管理规模集中度从2019年底的30%提升至55%上下是较為可能的情形。此外，物业公司从事社区增值服务与城市服务也基本处於初期阶段，未来仍有明显上量空间。
　　近年上市的物管股不少，头部企业的投资标的亦多元化，不过具实力的中小型物管股，其增长空间会更大。因為这些物管股往往在某一核心区域拥有强大的竞争优势，尤其品牌实力强劲的，业务扩张空间可观，可看高一线。

　　银城生活 (1922)是去年物管板块的明星股，升幅曾超过4倍。虽然其后随物管板块调整而有所回落，但其表现依然叫人眼前一亮。公司的业务目前涵盖多种物业，包括住宅物业及非住宅物业，例如政府设施、金融机构、物业销售场地、医院、公园、高速公路服务区、產业园区、混合用途物业、学校及办公大楼。於2020年6月30日，公司的业务涵盖中国16个城市，在管建筑面积约3,370万平方米。与目前不少物管股不同的是，银城生活服务的外拓能力极强，去年上半年的收入佔比中，来自第三方开发商项目的达到81%。

　　这可以想像，若银城生活没有强大的物管服务实力，肯定不能在江苏省及长三角这个百家争鸣的市场取得如此高的第三方收益。

　　昨天，银城生活宣佈与银城物业、银城商管签订合资协议，成立银城商业物业和银城惠。银城商业物业将主要為纯商业类项目提供物业管理服务，尤其是建筑面积2万平方米以上的大型购物商场或商业街。银城生活目前的非住宅项目涵盖政府设施、金融机构、医院等10条產品线，此次成立银城商业物业，进军大型商业物管，将使得银城生活服务扩大经营范围，从而增加收入来源及提升综合竞争力。同时，因商场及商业街对物业服务人员素质及专业技能要求较高，其平均物业费相对高於很多其他业态，将有利於提升集团毛利率和盈利水平。

　　合作方银城商管具有丰富的商业项目设计开发、招商、运营及市场推广等经验，其在管与筹备中的项目总建筑面积合计超过20万平方米。这些现有项目及未来双方新获取的纯商业类项目，均将委託合资公司银城商业物业进行统一的物业管理。

　　拓展增值服务及非住宅项目 提振盈利能力

　　银城惠将开发线上平台，整合银城商管丰富的餐饮、超市、娱乐、服装等各类大消费品牌资源，為集团在管的住宅及非住宅物业的业主或用户提供以会员制為基础的社区增值服务，為银城物业客户提供独有的会员权益，包括但不限於品牌折扣、会员专有活动等。

　　银城物业深耕优质物管二十餘年，拥有良好的口碑及高素质的服务团队和标準，而银城商管拥有广大的品牌资源及先进的数字营销能力，两者强强联合，将打通线下服务与线上消费的融合，构建以业主為核心的「物管+」生态圈，料有助提升银城生活的增值服务业务的收益空间。

　　2020年上半年，来自生活社区增值服务的收入佔总收入比例约19.3%，该佔比处於行业平均的中下游水平，上望30%以上不為过。基於生活社区增值服务的毛利水平接近40%，扩大此业务可大大提升综合盈利能力。此不可不察。