万科企业（2202，买入）：上半年业绩承压，经营业务增长稳健
2023 年上半年业绩情况
公司实现营业收入 2008.9 亿元，同比下降 2.9%。其中，房地产销售及资产运营业务收入同比下降 3.81%至 1843.6 亿元(开发业务结算收入同比下降 4.5%至1708.4 亿)；经营性服务业务收入同比增长 11.9%至 267.3 亿元(物业服务收入同比增长 12.2%至 161.1 亿)。公司整体毛利率 18.9%，同比下滑 1.6 个 ppt。归母净利润 98.7 亿元，同比下降 19.4%，主要是开发业务的结算规模及结算利润率的下降。上半年公司有息负债总额同比增长 2.3%至 3213.6 亿元，其中一年内到期占比 14.2%，较 22 年末下降 6.3%；境外负债占比 20%，较 22 年末下降 1.9%，融资结构持续改善。截至 6 月末，公司净负债率为 49.5%，现金对短期债务覆盖倍数为 2.7 倍。公司综合融资成本进一步降至 4.06%，其中新增融资的综合成本为 3.73%，加权平均债务期限 5 年，债务结构持续优化。
开发业务规模行业领先，聚焦高质量投资
期内公司开发业务实现销售面积 1297 万平米，同比增长 0.5%，销售金额 2039.4亿元，同比下降 5.3%。销售均价 15724 元/平，同比下降 4.6%。销售回款近 100%。上半年交付 9.2 万套，下半年计划交付 17.9 万套。期内公司已售未结金额 4884.4亿元，能够较好支撑未来业绩增长。公司坚持高质量投资拓展优质项目。2023 年1-8 月新增 32 个项目，新增面积 267.6 万方(权益比 59.6%)，新增权益地价约431 亿元(权益比 60%)，新增项目平均地价 1.6 万元/平米。期内公司新开工及复工面积 1196 万方，占全年计划的 71.5%。竣工面积 1290.5 万方，完成年初计划的 40%。在建及规划中项目面积约 1.08 亿方(其中在建土储 4660.4 万方，权益比 63.7%)，另有旧改土储约 382.7 万方，土储资源足以支撑公司未来 2-3 年发展。
经营性业务稳定增长，打造多元化综合优势
期内公司经营性业务保持稳健增长。其中万物云全口径收入达 161.1 亿元，同比增长 12.2%(社区居住消费服务收入同比增长 12.6%，占比 56.5%；商企及城市服务增长 11.2%，占比 35.3%；Alot 及 BPaaS 解决方案增长 14%，占比 8.2%)，蝶城数量持续增长至 601 个。商业开发运营方面，公司累计开业项目 203 个，建面约 1118.3 万方，储备面积约 381.2 万方。期内营收增长 7.3%至 43 亿元，整体出
新力量 New Force
租率 94.7%，同比增长 2%。租赁住宅方面，截至 6 月末共运营管理长租公寓 22.47万间，出租率 95.9%，续租率 58%，规模及运营效率全国第一，预计很快可实现盈利。期内收入同比增长 10.6%至 16.4 亿元。物流仓储方面，营收增长 17%至 19.5亿元，其中冷链收入大幅增长 30%。整体可租赁面积 985.2 万方，其中冷链园区141.5 万方，规模行业第一，高标库和冷链园区打造行业领先的供应链服务能力。
目标价至 13.5 港元，维持买入评级
随着后续市场缓慢复苏及未来高毛利率项目进入结算，多元化业务步入收获期。公司坚定实施不动产开发、经营、服务并重的策略，提高经营回报水平，并持续优化债务结构。我们预计公司 2023-2025 年实现归母净利润约 227 亿元/228 亿元/239 亿元,给予 2023 年 6 倍市盈率，目标价 13.5 港元，买入评级。
公司实现营业收入 2008.9 亿元，同比下降 2.9%。其中，房地产销售及资产运营业务收入同比下降 3.81%至 1843.6 亿元(开发业务结算收入同比下降 4.5%至1708.4 亿)；经营性服务业务收入同比增长 11.9%至 267.3 亿元(物业服务收入同比增长 12.2%至 161.1 亿)。公司整体毛利率 18.9%，同比下滑 1.6 个 ppt。归母净利润 98.7 亿元，同比下降 19.4%，主要是开发业务的结算规模及结算利润率的下降。上半年公司有息负债总额同比增长 2.3%至 3213.6 亿元，其中一年内到期占比 14.2%，较 22 年末下降 6.3%；境外负债占比 20%，较 22 年末下降 1.9%，融资结构持续改善。截至 6 月末，公司净负债率为 49.5%，现金对短期债务覆盖倍数为 2.7 倍。公司综合融资成本进一步降至 4.06%，其中新增融资的综合成本为 3.73%，加权平均债务期限 5 年，债务结构持续优化。
开发业务规模行业领先，聚焦高质量投资
期内公司开发业务实现销售面积 1297 万平米，同比增长 0.5%，销售金额 2039.4亿元，同比下降 5.3%。销售均价 15724 元/平，同比下降 4.6%。销售回款近 100%。上半年交付 9.2 万套，下半年计划交付 17.9 万套。期内公司已售未结金额 4884.4亿元，能够较好支撑未来业绩增长。公司坚持高质量投资拓展优质项目。2023 年1-8 月新增 32 个项目，新增面积 267.6 万方(权益比 59.6%)，新增权益地价约431 亿元(权益比 60%)，新增项目平均地价 1.6 万元/平米。期内公司新开工及复工面积 1196 万方，占全年计划的 71.5%。竣工面积 1290.5 万方，完成年初计划的 40%。在建及规划中项目面积约 1.08 亿方(其中在建土储 4660.4 万方，权益比 63.7%)，另有旧改土储约 382.7 万方，土储资源足以支撑公司未来 2-3 年发展。
经营性业务稳定增长，打造多元化综合优势
期内公司经营性业务保持稳健增长。其中万物云全口径收入达 161.1 亿元，同比增长 12.2%(社区居住消费服务收入同比增长 12.6%，占比 56.5%；商企及城市服务增长 11.2%，占比 35.3%；Alot 及 BPaaS 解决方案增长 14%，占比 8.2%)，蝶城数量持续增长至 601 个。商业开发运营方面，公司累计开业项目 203 个，建面约 1118.3 万方，储备面积约 381.2 万方。期内营收增长 7.3%至 43 亿元，整体出
新力量 New Force
租率 94.7%，同比增长 2%。租赁住宅方面，截至 6 月末共运营管理长租公寓 22.47万间，出租率 95.9%，续租率 58%，规模及运营效率全国第一，预计很快可实现盈利。期内收入同比增长 10.6%至 16.4 亿元。物流仓储方面，营收增长 17%至 19.5亿元，其中冷链收入大幅增长 30%。整体可租赁面积 985.2 万方，其中冷链园区141.5 万方，规模行业第一，高标库和冷链园区打造行业领先的供应链服务能力。
目标价至 13.5 港元，维持买入评级
随着后续市场缓慢复苏及未来高毛利率项目进入结算，多元化业务步入收获期。公司坚定实施不动产开发、经营、服务并重的策略，提高经营回报水平，并持续优化债务结构。我们预计公司 2023-2025 年实现归母净利润约 227 亿元/228 亿元/239 亿元,给予 2023 年 6 倍市盈率，目标价 13.5 港元，买入评级。