古中人：内房需时复原 商业地产迎国策择优寻宝
恒大事件仍然困扰市场，巨大债务违约危机阴霾挥之不去，同时亦对消费者入市购置房产信心造成衝击。虽然近期中国大陆新楼销售有些起色，但整体数据表现仍差过预期。根据交银国际的最新行业研报指出，9月前百房地产开发商销售环比上涨17%。根据克尔瑞的初步数据，在内地楼市宽鬆政策逐步落地的背景下，9 月前百房地产开发商合同销售额环比好转。2023年9月全口径销售总额由8月3,775亿元人民币(下同)环比上涨17%至4,419亿元。2023年9月销售总面积约为2,617万平方米，环比增加20%。不过，2023年前九个月合同销售总额为46,567亿元，较2022年前九个月的53,088 亿元，同比下跌12.3%。
交银国际目前跟踪的26 家主要上市房地产开发商9 月销售额环比上升19%，主要由于销售均价显著上涨，环比提升16%，销售面积也实现小幅上升，环比扩大3%。其中，融创中国(1918)凭藉北京“融创壹号院”56亿元的总认购金额，合同销售实现显著环比增长130%，尤其值得注意。
然而，该行覆盖的26 家房地产开发商在今年以来首九月销售表现分化，与去年同期相比，国企开发商合同销售普遍上升0至30%，而民企开发商则全线下跌约30至50%。当中表现最好的开发商包括保利置业(119)，同比上升52%；越秀地产(123)次之，同比增长40%。
综合上述交银国际的市场数据分析，可见目前中国大陆房地产市场已由国企主导。在前十房地产开发商中，民企数量维持3 家，分别为碧桂园(2007)、龙湖地产(960)和金地集团(600383)，排名维持在7、9、10 位。在前50 的房企中，前九个月国企合同销售额市佔率维持在约66%。
另外，该行预计核心一线城市房地产市场率先企稳复苏。9 月以来，各线城市楼市优
化政策密集出台，包括认房不认贷、下调存量房房贷利率、优化或取消限购政策等。步入“金九银十”传统旺季，随著各地楼市宽鬆政策陆续落地，亦看见房地产开发商在一线以及核心二线城市加大推盘力度，加上政策对于改善性需求端的支持作用，已看见9月销售额在一、二线城市回稳，预计4 季度一线城市房地产市场将率先企稳恢复，销售会略有回升。
在房产销售回稳持续下，涉及商厦及物流商品交易中心的商业房地产市场亦保持了良好发展趋势，且国企主导态势显著。产业物流园的开发及租赁，与国内经济增长息息相关，而今年以来，中国社会零售消费市道畅旺，复常力度强劲，个别领域的零售总额甚至超越了疫情前。因此，涉及物流商品交易中心开发的企业尤其值得注意，其中具有国企股东背景的相关企业尤其可看高一线。
华南城综合实力强劲看俏
华南城(1668)是中国领先的大型综合物流及商品交易中心开发商及运营商，在行内具有强大品牌效应。作为行业的领先者，华南城一直助力国家推进区域经济转型升级和新型城镇化建设，且已发展出多元灵活的商业模式，核心业态涵盖专业批发市场、仓储物流配送、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业管理等。迄今开发建设并运营深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等地项目。
目前，公司的主要股东为国企深圳市特区建发集团(29.28%)、郑松兴及关联人士共持25.35%，而腾讯(700)则持有8.35%，且自2014年以来从没减持。这充份反映了公司具有良好及认可的营运往绩表现及实力。
财务能力将达到国有企业水平
国家致力驱动内循环经济增长，而内需规模的扩大将更加速大型商品交易中心及物流产业的发展，前景远较纯住宅项目开发商更佳，业务发展潜力更大。
华南城自去年获得国企深圳市特区建发集团入股后，资金压力大幅下降，且更日益受到市场关注，资金正持续流入。事实上，公司在今年3月底已成功与11 家内地银行组成的银团签订了60亿元(人民币，下同) 的贷款合同。这笔贷款是华南城自成立以来最大的单一融资项目，将佔其总债务的22%，期限为三年，利率则为每年 4.7%，即 LPR 加上 105 个基点。 华南城已在公司公告中表明已计划使用该笔贷款偿还现有贷款本金和利息，特别是其高息贷款。通过贷款置换，公司预计可每年节省约2至3亿元利息支出，从而大大提升其盈利能力。单从这个财务实力优化来计算，公司今年的核心盈利能力肯定可提升不少。
另外，特区建发集团已设立了一个 110亿的股权基金，用来收购华南城的项目，且其中50亿已作出部署。料后市仍有不少利好消息跟上，宜加倍关注。
三大催化剂助力华南城持续稳健发展
公司未来在发展上有三个催化剂。一是随著华南城的债务负担得到显著降低，管理层将能够把注意力转回其业务战略上。公司将继续开发其现有八个项目中的四个，并持续运营其馀四个。此外，公司已计划参与更多新的小型项目，每个项目约为 1至2百万平方米。三是来自于深圳的城市重建项目(URP)。基于政策的变化，深圳市政府将协调居民的搬迁，项目容积率也将放宽。市场估计潜在的总建筑面积中包含30%将指定为住宅区(约为 75万平方米)的项目，总可售货值估计约为300亿元。鑑于华南城更稳固的财务基础和新的业务战略动力，现价目前远未反映其潜在价值，建议首站先看0.75 港元。在第四季整体商住开发市场持续回暖下，中长线可见1.0港元或以上。
交银国际目前跟踪的26 家主要上市房地产开发商9 月销售额环比上升19%，主要由于销售均价显著上涨，环比提升16%，销售面积也实现小幅上升，环比扩大3%。其中，融创中国(1918)凭藉北京“融创壹号院”56亿元的总认购金额，合同销售实现显著环比增长130%，尤其值得注意。
然而，该行覆盖的26 家房地产开发商在今年以来首九月销售表现分化，与去年同期相比，国企开发商合同销售普遍上升0至30%，而民企开发商则全线下跌约30至50%。当中表现最好的开发商包括保利置业(119)，同比上升52%；越秀地产(123)次之，同比增长40%。
综合上述交银国际的市场数据分析，可见目前中国大陆房地产市场已由国企主导。在前十房地产开发商中，民企数量维持3 家，分别为碧桂园(2007)、龙湖地产(960)和金地集团(600383)，排名维持在7、9、10 位。在前50 的房企中，前九个月国企合同销售额市佔率维持在约66%。
另外，该行预计核心一线城市房地产市场率先企稳复苏。9 月以来，各线城市楼市优
化政策密集出台，包括认房不认贷、下调存量房房贷利率、优化或取消限购政策等。步入“金九银十”传统旺季，随著各地楼市宽鬆政策陆续落地，亦看见房地产开发商在一线以及核心二线城市加大推盘力度，加上政策对于改善性需求端的支持作用，已看见9月销售额在一、二线城市回稳，预计4 季度一线城市房地产市场将率先企稳恢复，销售会略有回升。
在房产销售回稳持续下，涉及商厦及物流商品交易中心的商业房地产市场亦保持了良好发展趋势，且国企主导态势显著。产业物流园的开发及租赁，与国内经济增长息息相关，而今年以来，中国社会零售消费市道畅旺，复常力度强劲，个别领域的零售总额甚至超越了疫情前。因此，涉及物流商品交易中心开发的企业尤其值得注意，其中具有国企股东背景的相关企业尤其可看高一线。
华南城综合实力强劲看俏
华南城(1668)是中国领先的大型综合物流及商品交易中心开发商及运营商，在行内具有强大品牌效应。作为行业的领先者，华南城一直助力国家推进区域经济转型升级和新型城镇化建设，且已发展出多元灵活的商业模式，核心业态涵盖专业批发市场、仓储物流配送、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业管理等。迄今开发建设并运营深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等地项目。
目前，公司的主要股东为国企深圳市特区建发集团(29.28%)、郑松兴及关联人士共持25.35%，而腾讯(700)则持有8.35%，且自2014年以来从没减持。这充份反映了公司具有良好及认可的营运往绩表现及实力。
财务能力将达到国有企业水平
国家致力驱动内循环经济增长，而内需规模的扩大将更加速大型商品交易中心及物流产业的发展，前景远较纯住宅项目开发商更佳，业务发展潜力更大。
华南城自去年获得国企深圳市特区建发集团入股后，资金压力大幅下降，且更日益受到市场关注，资金正持续流入。事实上，公司在今年3月底已成功与11 家内地银行组成的银团签订了60亿元(人民币，下同) 的贷款合同。这笔贷款是华南城自成立以来最大的单一融资项目，将佔其总债务的22%，期限为三年，利率则为每年 4.7%，即 LPR 加上 105 个基点。 华南城已在公司公告中表明已计划使用该笔贷款偿还现有贷款本金和利息，特别是其高息贷款。通过贷款置换，公司预计可每年节省约2至3亿元利息支出，从而大大提升其盈利能力。单从这个财务实力优化来计算，公司今年的核心盈利能力肯定可提升不少。
另外，特区建发集团已设立了一个 110亿的股权基金，用来收购华南城的项目，且其中50亿已作出部署。料后市仍有不少利好消息跟上，宜加倍关注。
三大催化剂助力华南城持续稳健发展
公司未来在发展上有三个催化剂。一是随著华南城的债务负担得到显著降低，管理层将能够把注意力转回其业务战略上。公司将继续开发其现有八个项目中的四个，并持续运营其馀四个。此外，公司已计划参与更多新的小型项目，每个项目约为 1至2百万平方米。三是来自于深圳的城市重建项目(URP)。基于政策的变化，深圳市政府将协调居民的搬迁，项目容积率也将放宽。市场估计潜在的总建筑面积中包含30%将指定为住宅区(约为 75万平方米)的项目，总可售货值估计约为300亿元。鑑于华南城更稳固的财务基础和新的业务战略动力，现价目前远未反映其潜在价值，建议首站先看0.75 港元。在第四季整体商住开发市场持续回暖下，中长线可见1.0港元或以上。