永丰金证券：中海物业公司研究报告
公司简介
中海物业为中国海外集团的子公司，是中国领先的物业管理公司之一。截至 2017年 6 月 30 日止 6 个月，集团的业务范围包括中国内地、澳门及香港等 52 个城市及地区，为合共 500 个项目提供物业管理服务，管理面积约 98.6 百万平方米。
期内营业额为 13.08 亿元(港币，下同)，按年上升 4.1%；毛利为 3.94 亿元，按年急增 27.1%；毛利率为30.1%，按年增加 5.4%。
管理的项目包括中、高端住宅及商业楼宇、商业综合体、酒店及政府物业。业务划分为物业管理服务及增值服务两个分部。
股份获深圳证券交易所纳入爲深港通下的港股通股票名单，2018 年 3 月 5 日开始生效。
物业管理服务主要为中、高端住宅及商业楼宇、商业综合体、酒店及政府物业提供保安、维修及保养、清洁及绿化等服务。另外为物业发展商提供交付前服务、协助入伙服务、交付查检服务、工程服务质量监控以及谘询服务。
增值服务主要包括为物业发展商提供工程谘询及工程产品销售服务，以及检查、维修及保养、设备升级改造服务。此外提供社区租赁、销售及其他服务，透过 O2O 平台为住户及租户提供线上及线下服务。
2012 全年至 2017 中期，物业管理分部营业额佔总收益逾 9 成，增值服务分部营业额佔比虽然持续上升至 2017 中期的 7.7%，但远低于同业，增值服务有颇大的增长空间。自 2014 年推出 O2O 平台后，增值服务毛利率由 2014 年少于 4 成，增至2017 年中期逾 5 成半，此分部有潜力成为集团增长的催化剂。
根据上市文件，中海物业的物业管理服务合约大部分与控股股东及同系联营公司如中国海外发展(688)、中国海外宏洋(81)及中国建筑国际(3311)等发展的物业有关，相关物业佔中海物业管理的总建筑面积约 9 成，贡献集团收益约 9 成。同系公司之中关连交易佔比最大的是中国海外发展。2017 年中国海外发展销售面积约1,300万平方米，2018 年 1 月至 2 月中国海外发展销售面积约 283 万平方米。受惠于同系物业项目相继落成，中海物业管理面积持续上升，管理费收入增加。
2017 年 10 月，中海物业以 1.9 亿元人民币向中国海外发展购入中信物业服务有限公司(下称「中信物业」)全部股权。根据交易文件，中信物业向 20 个城市约 120个物业项目提供物业管理服务，预期交易使中海物业可以获得更多管理合约，增加集团的管理面积及管理费收入。
物业管理业务增长稳定，增值服务业务潜在增长空间
物业管理服务主要为中、高端住宅及商业楼宇、商业综合体、酒店及政府物业提供保安、维修及保养、清洁及绿化等服务。另外为物业发展商提供交付前服务、协助入伙服务、交付查检服务、工程服务质量监控以及谘询服务。
增值服务主要包括为物业发展商提供工程谘询及工程产品销售服务，以及检查、维修及保养、设备升级改造服务。此外提供社区租赁、销售及其他服务，透过 O2O 平台为住户及租户提供线上及线下服务。
2012 全年至 2017 中期，物业管理分部营业额佔总收益逾 9 成，增值服务分部营业额佔比虽然持续上升至 2017 中期的 7.7%，但远低于同业，增值服务有颇大的增长空间。自 2014 年推出 O2O 平台后，增值服务毛利率由 2014 年少于 4 成，增至2017 年中期逾 5 成半，此分部有潜力成为集团增长的催化剂。
背靠中国海外集团支持
根据上市文件，中海物业的物业管理服务合约大部分与控股股东及同系联营公司如中国海外发展(688)、中国海外宏洋(81)及中国建筑国际(3311)等发展的物业有关，相关物业佔中海物业管理的总建筑面积约 9 成，贡献集团收益约 9 成。同系公司之中关连交易佔比最大的是中国海外发展。2017 年中国海外发展销售面积约1,300万平方米，2018 年 1 月至 2 月中国海外发展销售面积约 283 万平方米。受惠于同系物业项目相继落成，中海物业管理面积持续上升，管理费收入增加。
2017 年 10 月，中海物业以 1.9 亿元人民币向中国海外发展购入中信物业服务有限公司(下称「中信物业」)全部股权。根据交易文件，中信物业向 20 个城市约 120个物业项目提供物业管理服务，预期交易使中海物业可以获得更多管理合约，增加集团的管理面积及管理费收入。
中海物业将受惠于同系公司的强劲物业销售，随着相关物业陆续入伙，预料集团的管理面积将有不错的增长，加上高毛利率的增值服务业务增长潜入强，预料业绩将会持续改善，可以候低吸纳，建议 2.20 元左右，即预期市盈率约 27 倍水平买入。
预料未来将有多间内房企业分拆物业管理业务来港上市，例如万科企业(2202)、碧桂园(2007)及富力(2777)等，使更多投资者关注物业管理公司的增长潜力，或会重估相关企业的价值。
风险
内地房地产市场可能受到楼市调控政策，以及收紧流动性措施所影响，对中国海外发展的物业销售表现构成压力，从而影响中海物业管理项目增长。
中海物业为中国海外集团的子公司，是中国领先的物业管理公司之一。截至 2017年 6 月 30 日止 6 个月，集团的业务范围包括中国内地、澳门及香港等 52 个城市及地区，为合共 500 个项目提供物业管理服务，管理面积约 98.6 百万平方米。
期内营业额为 13.08 亿元(港币，下同)，按年上升 4.1%；毛利为 3.94 亿元，按年急增 27.1%；毛利率为30.1%，按年增加 5.4%。
管理的项目包括中、高端住宅及商业楼宇、商业综合体、酒店及政府物业。业务划分为物业管理服务及增值服务两个分部。
股份获深圳证券交易所纳入爲深港通下的港股通股票名单，2018 年 3 月 5 日开始生效。
物业管理服务主要为中、高端住宅及商业楼宇、商业综合体、酒店及政府物业提供保安、维修及保养、清洁及绿化等服务。另外为物业发展商提供交付前服务、协助入伙服务、交付查检服务、工程服务质量监控以及谘询服务。
增值服务主要包括为物业发展商提供工程谘询及工程产品销售服务，以及检查、维修及保养、设备升级改造服务。此外提供社区租赁、销售及其他服务，透过 O2O 平台为住户及租户提供线上及线下服务。
2012 全年至 2017 中期，物业管理分部营业额佔总收益逾 9 成，增值服务分部营业额佔比虽然持续上升至 2017 中期的 7.7%，但远低于同业，增值服务有颇大的增长空间。自 2014 年推出 O2O 平台后，增值服务毛利率由 2014 年少于 4 成，增至2017 年中期逾 5 成半，此分部有潜力成为集团增长的催化剂。
根据上市文件，中海物业的物业管理服务合约大部分与控股股东及同系联营公司如中国海外发展(688)、中国海外宏洋(81)及中国建筑国际(3311)等发展的物业有关，相关物业佔中海物业管理的总建筑面积约 9 成，贡献集团收益约 9 成。同系公司之中关连交易佔比最大的是中国海外发展。2017 年中国海外发展销售面积约1,300万平方米，2018 年 1 月至 2 月中国海外发展销售面积约 283 万平方米。受惠于同系物业项目相继落成，中海物业管理面积持续上升，管理费收入增加。
2017 年 10 月，中海物业以 1.9 亿元人民币向中国海外发展购入中信物业服务有限公司(下称「中信物业」)全部股权。根据交易文件，中信物业向 20 个城市约 120个物业项目提供物业管理服务，预期交易使中海物业可以获得更多管理合约，增加集团的管理面积及管理费收入。
物业管理业务增长稳定，增值服务业务潜在增长空间
物业管理服务主要为中、高端住宅及商业楼宇、商业综合体、酒店及政府物业提供保安、维修及保养、清洁及绿化等服务。另外为物业发展商提供交付前服务、协助入伙服务、交付查检服务、工程服务质量监控以及谘询服务。
增值服务主要包括为物业发展商提供工程谘询及工程产品销售服务，以及检查、维修及保养、设备升级改造服务。此外提供社区租赁、销售及其他服务，透过 O2O 平台为住户及租户提供线上及线下服务。
2012 全年至 2017 中期，物业管理分部营业额佔总收益逾 9 成，增值服务分部营业额佔比虽然持续上升至 2017 中期的 7.7%，但远低于同业，增值服务有颇大的增长空间。自 2014 年推出 O2O 平台后，增值服务毛利率由 2014 年少于 4 成，增至2017 年中期逾 5 成半，此分部有潜力成为集团增长的催化剂。
背靠中国海外集团支持
根据上市文件，中海物业的物业管理服务合约大部分与控股股东及同系联营公司如中国海外发展(688)、中国海外宏洋(81)及中国建筑国际(3311)等发展的物业有关，相关物业佔中海物业管理的总建筑面积约 9 成，贡献集团收益约 9 成。同系公司之中关连交易佔比最大的是中国海外发展。2017 年中国海外发展销售面积约1,300万平方米，2018 年 1 月至 2 月中国海外发展销售面积约 283 万平方米。受惠于同系物业项目相继落成，中海物业管理面积持续上升，管理费收入增加。
2017 年 10 月，中海物业以 1.9 亿元人民币向中国海外发展购入中信物业服务有限公司(下称「中信物业」)全部股权。根据交易文件，中信物业向 20 个城市约 120个物业项目提供物业管理服务，预期交易使中海物业可以获得更多管理合约，增加集团的管理面积及管理费收入。
中海物业将受惠于同系公司的强劲物业销售，随着相关物业陆续入伙，预料集团的管理面积将有不错的增长，加上高毛利率的增值服务业务增长潜入强，预料业绩将会持续改善，可以候低吸纳，建议 2.20 元左右，即预期市盈率约 27 倍水平买入。
预料未来将有多间内房企业分拆物业管理业务来港上市，例如万科企业(2202)、碧桂园(2007)及富力(2777)等，使更多投资者关注物业管理公司的增长潜力，或会重估相关企业的价值。
风险
内地房地产市场可能受到楼市调控政策，以及收紧流动性措施所影响，对中国海外发展的物业销售表现构成压力，从而影响中海物业管理项目增长。