2月24日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》，培育发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。《意见稿》共17条，涉及对租赁住房的投资、开发、运营等阶段信贷支持指引，并明确拓宽租赁住房多元化投融资渠道，包括住房租赁担保债券、发展REITs等，支持租赁住房市场发展。

《意见稿》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条。

具体来看，一是加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，期限一般3年，最长不超过5年。鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年。支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年。对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年。

二是拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券(Cover 　　Bond)，稳步发展房地产投资信托基金(REITs)，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

三是加强和完善住房租赁金融管理，严格住房租赁金融业务边界，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资。加强信贷资金管理，规范直接融资产品创新，建立住房租赁金融监测评估体系，防范住房租赁金融风险。

此外，在投融资渠道方面，REITs被重点提及。《意见稿》提出，稳步发展房地产投资信托基金(REITs)。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金(REITs)份额交易流通，促进长期稳定经营，防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金(REITs)试点，为利用各类建设用地(含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等)依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，《意见稿》涉及金融工具全、力度大，在政策端持续强调以租赁住房解决新市民、青年人居住需求的背景下，打出一套“多元化、多层次、多角度”的金融组合拳，将大大加速住房租赁公募REITs的试点落地，推动住房租赁行业高质量发展。

值得注意的是，自党的二十大报告再次强调“租购并举”以来，多方积极响应，住房租赁建设提速。2023年1月10日，中国人民银行、银保监会召开的2023年首场主要银行信贷工作座谈会提到，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。

天风证券研报指出，我国目前已形成双轮驱动的住房租赁供应体系，即保障性租赁住房、市场化租赁住房两条腿走路。

1)保障性租赁住房方面，目前项目盈利情况良好，从已上市REITs来看，现金分派率能达到4%左右；

2)市场化租赁住房方面，头部房企中龙湖冠寓率先于2021年实现盈利，意味着承受市场化融资成本的能力或已经达成，此外万科泊寓亦曾表示将于2023年实现成本法(即扣除折旧摊销后)的会计报表盈利。

以上数据表明，困扰租赁住房市场首要的盈利难题，已经初步性得以解决，可以承受市场化金融机构提供的金融产品给到的融资成本。

平安证券指出，本次央行、银保监会发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》，对于住房租赁金融支持涉及投资、开发、运营、管理各方面，利于租购并举制度完善，有助于房地产市场平稳健康发展。当前行业政策风向加速转变，节后多城来访上升亦反映购房预期逐步扭转，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、中国海外发展、万科企业等。

光大证券点评称，关注REITs发展对存量运营板块的估值重塑作用，建议关注存量资产成熟稳定、发行人(管理人)主体优质可靠的标的。港股标的建议关注万科企业、中国金茂、金地集团、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

相关概念股：

万科企业(02202)：近日，万科公告称，其与中国建设银行将共同投资设立“建万(北京)住房租赁投资基金(有限合伙)”(以下简称“建万住房租赁基金”)，规模为100亿元，用于投资收购房企存量长租公寓资产。

龙湖集团(00960)：近日，龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店——北京市首例非居住建筑改建租赁住房项目正式落地。

华润置地(01109)：2月24日，据华润置地公众号消息，华润置地2022年在东北区域累计交付约2.3万户、累计交付面积约255万平方米。其中，包括沈阳琨瑜府、大连湾国际社区、长春崑崙御、哈尔滨静安府等项目。

越秀地产(00123)：2022 年越秀地产全年销售1250.3 亿,同比8.6%,为50 　　强房企中唯一销售正增长房企,全年目标完成率101.2%;全年拿地销售面积比60.4%、拿地销售金额比34.4%，分别位居50 强房企第2 位、第4 位。